答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　替代原則要求估價結果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產在同等條件下的正常價格。參見教材P165。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　替代原則是針對估價結果而言的。參見教材P166。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　重新裝修價值=6500/1.1-800*1.1^0.5-500=4646，

　　改變用途價值=8000/1.1-2160*1.1^0.5-500=4713。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　收益遞減規(guī)律是對于一宗土地來說，表現在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。參見教材P168。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P170。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　認為現有房地產改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估價。參見教材P171。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　現有房地產應維持現狀的條件是：新房地產的價值-將現有房地產改變?yōu)樾路康禺a的必要支出及應得利潤<現有房地產的價值。參見教材P170。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　采用收益法評估收益性房地產的抵押價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值。參見教材P172。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模和最佳的檔次。參見教材P167。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　選項D錯誤，最高最佳利用應當滿足的是價值最大化，選項E錯誤，流程上緊湊無關最高最佳利用原則。參見教材P167。

　　3、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】

　　收益遞增遞減原理，均衡原理，適合原理，這三個經濟學原理有助于把握最高最佳利用原則。參見教材P168。

　　4、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;E不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P172。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　價值時點只有一個。補地價，是按照新規(guī)劃對應的時間作為估計時點，新規(guī)劃對應的時間為2011年5月9日。但是估價對象的狀況要回溯2009年12月1日時房地產狀況。參見教材P163。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。參見教材P163。

　　3、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　在上述情況下價值時點應為現在，而估價對象為歷史狀況下的情形。參見教材P163。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。參見教材P165。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　遵循了最高最佳利用原則，則必然遵循了合法原則中對估價對象依法利用的要求。參見教材P167。

　　6、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現在對該土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。參見教材P168。

　　7、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　地塊總價=200×2500-400×50+400×150=54萬。參見教材P169。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　運用假設開發(fā)法評估房地產價值時，按謹慎原則要求，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P172。