第七節(jié)　假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)

　　1.歸納總結(jié)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。分為：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。

　　2.適用對(duì)象：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，即具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力，且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。測(cè)算結(jié)果：估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　3.關(guān)鍵，把握住起點(diǎn)現(xiàn)狀和終點(diǎn)狀況：起點(diǎn)是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況;終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。假設(shè)將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要的工作，完成時(shí)間，必要支出，應(yīng)得利潤(rùn)。

　　4.起點(diǎn)(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況)：可供開(kāi)發(fā)的土地(生地、毛地、熟地)、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等。

　　5.終點(diǎn)(未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況)，主要是熟地和新房(毛坯房、簡(jiǎn)裝房和精裝修房)。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含家具、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利。

　　6.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可采用收益法求取(但是絕對(duì)不能采用成本法求取)。后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)通常分為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)測(cè)算匯總表，見(jiàn)表8-1和表8-2。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法(動(dòng)態(tài)分析法)估價(jià)測(cè)算匯總表　表8-1

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法(靜態(tài)分析法)估價(jià)測(cè)算匯總表　表8-2

　　以教材大綱知識(shí)點(diǎn)為指導(dǎo)，精作試題，讓你備考復(fù)習(xí)做題一步到位，提高復(fù)習(xí)效率

　　【焚題庫(kù)】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師題庫(kù)【歷年真題+章節(jié)題庫(kù)+模擬考生+考前密訓(xùn)試題】

　　考試報(bào)名動(dòng)態(tài)當(dāng)，或者有其他問(wèn)題需要咨詢，請(qǐng)考友們關(guān)注收藏【房地產(chǎn)估價(jià)師考試】欄目。統(tǒng)一服務(wù)熱線：4000-525-585　聯(lián)系速道