第五節(jié)　交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義

　　可比實例的成交價格如果是不正常的，應(yīng)修正為正�！�—即交易情況修正。

　　二、造成成交價格偏離正常價格的因素

　　(1)利害關(guān)系人 之間的交易;

　　(2)對交易對象或市場行情缺乏了解 的交易(信息不充分);

　　(3)被迫出售或被迫購買 的交易;

　　(4)人為哄抬 價格的交易;

　　(5)對交易對象有特殊偏好 的交易;

　　(6)相鄰房地產(chǎn)合并 的交易(規(guī)模經(jīng)濟，外部效應(yīng)內(nèi)部化);

　　(7)受迷信 影響的交易。

　　特殊交易情況下的交易實例不宜選為可比實例，但當(dāng)合適的交易實例少于3個時 ，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例，并對其進行交易情況修正 。

　　(目的：為了鼓勵比較法的應(yīng)用，所以放寬了選取可比實例的條件)

　　三、交易情況修正的方法

　　1.總價修正、單價修正

　　總價修正是基于總價對可比實例的成交價格進行交易情況修正;單價修正是基于單價對可比實例的成交價格進行交易情況修正。

　　2.金額修正(加法模型)、百分比修正(乘法模型)

　　金額修正，采用金額對可比實例的成交價格進行交易情況修正：

　　可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常價格

　　百分比修正，采用百分比對可比實例的成交價格進行交易情況修正：

　　可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格

　　在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn) 來確定。

　　假設(shè)可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%(當(dāng)可比實例的成交價格比其正常價格高時，為+S%;低時，為-S%)，則有：

　　可比實例正常價格×(1±S%)=可比實例成交價格

　　可比實例成交價格×1/(1±S%)=可比實例正常價格

　　在交易情況修正中以正常價格為基準(zhǔn)的原因在于，以正常價格為基準(zhǔn)，只會有一個比較基礎(chǔ)，以實際成交價格為基準(zhǔn)，則會出現(xiàn)多個比較基礎(chǔ)。

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