第七節(jié)　謹慎原則

　　影響價格的因素存在不確定性，應(yīng)多考慮使價格偏低的因素，少考慮使價格偏高的因素。

　　充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不低估注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　處分抵押物的時間與抵押價值時點一般相隔較長，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，屆時抵押房地產(chǎn)的價值有可能下跌，不確定因素較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對變現(xiàn)風(fēng)險高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循謹慎原則。

　　理解謹慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

　　在實際估價中，如果面臨的是確定因素，則不存在謹慎問題，應(yīng)依據(jù)確定因素進行估價。

　　如果面臨的是不確定因素，當對該因素的樂觀、保守和折中判斷會導(dǎo)致對抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應(yīng)采取導(dǎo)致對抵押價值相對偏低的估計。

　　市場價值評估用折中的、抵押價值評估用保守的、投資價值評估可以是樂觀的。

　　《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》遵循謹慎原則的要求：

　　(1)比較法估價，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘。

　　(2)收益法估價，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

　　(3)成本法估價，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

　　(4)假設(shè)開發(fā)法估價，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　高估成本，低估收益，使得評估結(jié)果偏低。

　　【2013年真題】謹慎原則主要是評估房地產(chǎn)(　)時應(yīng)遵循的原則。

　　A.抵押價值

　　B.征收價值

　　C.現(xiàn)狀價值

　　D.投資價值

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是謹慎原則。見到“謹慎原則”，要立即聯(lián)想到“抵押”。參見教材P171。

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