第七節(jié)　價差法

　　價差法，分別評估房地產(chǎn)在改變前后狀況下的價值之差，作為房地產(chǎn)價值減損額或價值增加額的方法。

　　主要用于評估房地產(chǎn)價值減損額或價值增加額。

　　房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價值，通常采用比較法、收益法來評估。采用比較法來評估的，除可分別評估出改變之前和改變之后狀況下的價值后將兩者相減外，還可直接采用價值影響因素狀況的改變所造成的價值增減得出價值減損額或價值增加額。

　　計算公式：

　　估價對象價值減損額或增加額=估價對象在改變之前狀況下的價值×∑價值影響因素狀況改變造成的價值增減系數(shù)

　　如，房屋日照受影響造成的價值減損額，采用價差法評估，可先評估出房屋日照未受影響下的市場價值，然后將日照受影響造成的房屋實物因素危害、區(qū)位因素危害、使用人心理和生理因素危害、經(jīng)濟因素危害等對房屋日照未受影響下的市場價值的影響程度進行分析，以百分比的形式確定相關(guān)系數(shù)。

　　價差法用于評估房地產(chǎn)價值增加額的一種情形，是測算補地價。

　　1.補地價是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件應(yīng)向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。

　　2.需要補地價的情形主要有(3種)

　�、俑淖兺恋赜猛尽⑷莘e率等規(guī)劃條件;

　�、谘娱L土地使用期限;

　�、坜D(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

　　3.測算方法：

　　對改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，總公式：

　　補地價=新規(guī)劃條件下的土地市場價格-舊規(guī)劃條件下的土地市場價格

　　對單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補地價的計算：

　　補地價(單價)=新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率

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