第一節(jié)　路線價法

　　一、路線價法概述

　　(一)路線價法的含義(熟悉)

　　路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。

　　(二)路線價法的理論依據(jù)(熟悉)

　　路線價法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法。

　　理論依據(jù)— —替代原理。

　　路線價法與比較法的關(guān)系：

　　路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實(shí)例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格為“路線價”，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整，但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實(shí)例價格”。其余臨街土地的價值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整(房地產(chǎn)狀況調(diào)整)來求取。

　　(只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不需再做交易情況修正和市場狀況調(diào)整。)

　　路線價法與比較法的不同：路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整;路線價先對多個可比實(shí)例價格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對每個可比實(shí)例價格進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合;利用相同的“可比實(shí)例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”，即所有臨街土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值。

　　路線價法不進(jìn)行交易情況修正和市場狀況調(diào)整的原因：求得的路線價——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格;求得的路線價所對應(yīng)的日期，已與欲求取的臨街土地價值的日期一致，都是價值時點(diǎn)的。

　　(三)路線價法適用的估價對象和條件(熟悉)

　　適用對象：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價。

　　具體對象：房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價的情形。

　　前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

　　(四)路線價法估價的操作步驟(熟悉)

　�、賱澐致肪�價區(qū)段;

　�、谠O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

　�、圻x取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

　�、苷{(diào)查評估路線價;

　�、葜谱鲀r格修正率表;

　�、抻�(jì)算臨街土地的價值或價格。

　　二、劃分路線價區(qū)段(熟悉)

　　路線價區(qū)段，是指具有相同路線價的地段。

　　劃分原則：

　　將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。

　　兩個路線價區(qū)段的分界線，是地價水平有明顯差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。

　　較長的繁華街道，兩個路口之間的地段可以劃分為兩個以上的路線價區(qū)段。

　　不繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。

　　同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。同一街道可以有兩個不同的路線價

　　三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度(了解)

　　標(biāo)準(zhǔn)臨街深度：是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn);由此點(diǎn)接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。

　　設(shè)定方法：通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。(原因：以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可以簡化以后各宗臨街土地價值的計(jì)算時的修正)

　　四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地(了解)

　　標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。

　　選取的具體要求(8要求)：

　�、僖幻媾R街;

　�、诘貕K形狀為矩形;

　　③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

　�、芘R街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度;

　�、菖R街寬度與臨街深度的比例(寬深比)適當(dāng);

　�、抻猛緸樗�在路線價區(qū)段具有代表性的用途;

　　⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率;

　�、嗥渌�方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。

　　五、調(diào)查評估路線價(了解)

　　路線價是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格。

　　求取方法：可以運(yùn)用收益法、比較法分別求取各宗的價格，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。

　　路線價的表示方法：可以為土地單價，也可以為樓面地價;可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表示。

　　六、編制價格修正率表(掌握)

　　價格修正率表(兩類)

　　(一)臨街深度價格修正率表

　　(二)其他價格修正率表

　　原理：一宗臨街土地中各個部分的價值隨著其遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，因其離街道越遠(yuǎn)，可及性越差，價值也越小。

　　1.(1)四三二一法則

　　將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：

　　距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%;

　　第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%;

　　第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%;

　　第四個(距離街道最遠(yuǎn)的)25英尺，價值占整塊土地價值的10%。

　　(2)九八七六法則

　　超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補(bǔ)充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值的9%、8%、7%、6%。

　　(3)其他法則

　　1)“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價值，各占整塊土地價值的一半。

　　2)蘇慕斯法則(Somers rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價值，分別占整塊土地價值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價值的15%。

　　3)霍夫曼法則(Hoffman rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價值，分別占整塊土地價值的37.5%、67%、87.7%和100%。

　　4)哈柏法則(Harper rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的

　　七、計(jì)算臨街土地的價值或價格(掌握)

　　(一)路線價法的計(jì)算公式

　　路線價有3種表示方式，標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價、單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地和標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價。

　　(1)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計(jì)深度價格修正率。又分為兩種情況：

　　如果臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度相同：

　　V(總價)=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×Σ單獨(dú)深度價格修正率

　　V(單價)=(標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×Σ單獨(dú)深度價格修正率)/(臨街寬度×臨街深度)

　　就是總價/面積

　　如果臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度不相同：

　　V(總價)=[(標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×Σ單獨(dú)深度價格修正率)/(標(biāo)準(zhǔn)寬度×臨街深度)]×估價對象面積

　　=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×Σ單獨(dú)深度價格修正率×(臨街寬度/標(biāo)準(zhǔn)寬度)

　　V(單價)=V(總價)/估價對象土地面積=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×Σ單獨(dú)深度價格修正率/(標(biāo)準(zhǔn)寬度×臨街深度)

　　(2)當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計(jì)深度價格修正率。

　　V(總價)=路線價×∑單獨(dú)深度價格修正率×臨街寬度

　　V(單價)=(路線價×∑單獨(dú)深度價格修正率)/臨街深度

　　(3)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價作為路線價時，應(yīng)采用平均深度價格修正率。

　　V(單價)=路線價×平均深度價格修正率

　　V(總價)=路線價×平均深度價格修正率×臨街寬度×臨街深度

　　記憶：總價為路線價時，用累計(jì)深度價格修正率，單價為路線價時，用平均深度價格修正率。

　　感嘆一下!俺們復(fù)習(xí)估價師考試，總是累啊!

　　總— —累　單— —平

　　考試時，考單價的形式居多。

　　如果土地形狀不是矩形，或是情況不同，則要進(jìn)行其他修正。

　　V(單價)=路線價×平均深度價格修正率×其他價格修正率

　　V(總價)=路線價×平均深度價格修正率×其他價格修正率×土地面積

　　或者V(總價)=路線價×平均深度價格修正率×土地面積±總價修正額

　　(二)臨街土地價值或價格的計(jì)算

　　1.一面臨街矩形土地的價值計(jì)算

　　土地單價=路線價(用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價表示)×平均深度價格修正率

　　土地總價=土地單價×土地面積　以教材大綱知識點(diǎn)為指導(dǎo)，精作試題，讓你備考復(fù)習(xí)做題一步到位，提高復(fù)習(xí)效率

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