第五節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式(掌握)

　　1. 房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　(1)已完成部分——已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤(rùn)，已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。

　　(2)后續(xù)的部分——得到估價(jià)對(duì)象以后到把它開發(fā)完成，還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　2.將估價(jià)對(duì)象狀況和未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況匹配起來(lái)，有七種情形：

　�、俟纼r(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　　②估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)成熟地;

　　③估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　　④估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;

　　⑤估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　�、薰纼r(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;

　�、吖纼r(jià)對(duì)象為舊房，將舊房重新改造或改變用途成新房

　　起點(diǎn)狀況(現(xiàn)狀)：生地　毛地　熟地　在建工程　舊房地

　　終點(diǎn)狀況：熟地(土地一級(jí)開發(fā))房地(房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā))

　　房地產(chǎn)價(jià)值=終點(diǎn)狀況房地產(chǎn)價(jià)值-現(xiàn)狀到終點(diǎn)狀況的必要支出與平均利潤(rùn)

　　根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式：出售、出租、自營(yíng)。(參照收益法中收益的確認(rèn))

　　二、按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

　　(無(wú)需記憶，無(wú)非是起點(diǎn)現(xiàn)狀和開發(fā)完成后的終點(diǎn)狀況不同)

　　(一)求土地價(jià)值的公式

　　1.求生地價(jià)值的公式(掌握)

　　(1)在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-由生地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　(2)將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　2.求毛地價(jià)值的公式(掌握)

　　(1)毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　(2)毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　3.求熟地價(jià)值的公式(掌握)

　　熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-熟地取得稅費(fèi)-由熟地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　(二)求在建工程價(jià)值的公式(掌握)

　　在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后價(jià)值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤(rùn)

　　(三)求舊房?jī)r(jià)值的公式(掌握)

　　舊房?jī)r(jià)值=重新改造或改變用途后價(jià)值-舊房取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)

　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式

　　(一)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值=采用比較法測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　(銷售經(jīng)營(yíng)模式存在銷售價(jià)格，可用比較法)

　　(二)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或自營(yíng)的公式(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值=采用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　(出租或營(yíng)業(yè)模式，存在租金或經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，可用收益法)

　　以教材大綱知識(shí)點(diǎn)為指導(dǎo)，精作試題，讓你備考復(fù)習(xí)做題一步到位，提高復(fù)習(xí)效率

　　【焚題庫(kù)】2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫(kù)【歷年真題+章節(jié)題庫(kù)+模擬考生+考前密訓(xùn)試題】

　　在線題庫(kù)，報(bào)名資訊答疑|網(wǎng)校通關(guān)課程資料獲取，加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試群：交流群：686276821有老師為你解答。