第四節(jié)　最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇

　　1.選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式前，應調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，然后選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式，并確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。

　　2.以評估政府有償出讓建設用地使用權(quán)價格為例說明

　　在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓建設用地使用權(quán)的土地，可能是熟地，毛地或生地。出讓方式有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。出讓前，政府都需要對擬出讓土地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價(保留價)、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價。

　　投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑高度、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者必須遵照這些限制條件開發(fā)利用。它們是評估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提條件。

　　3.調(diào)查、分析該類房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況：

　　(1)搞清土地的區(qū)位狀況，3個層次：

　�、偻恋厮�在城市的性質(zhì);

　　②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);

　�、劬唧w的區(qū)位狀況。

　　搞清這些，主要是為選擇最佳的用途服務。

　　例如，位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地需要估價，搞清該塊土地的區(qū)位狀況，需要搞清上海的性質(zhì)和地位，浦東新區(qū)的性質(zhì)和地位，浦東新區(qū)與上海老市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設設想等，此外還要搞清這塊土地在該區(qū)內(nèi)的具體區(qū)位狀況，包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。

　　(2)搞清土地的實物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、開發(fā)程度等。這些為預測后續(xù)開發(fā)的必要支出服務。

　　(3)搞清土地的權(quán)益狀況，規(guī)劃條件：土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等。土地權(quán)利：土地權(quán)利類型、使用期限、能否續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租甚至價格等的有關(guān)規(guī)定等。搞清規(guī)劃條件主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務。

　�、俑闱鍖�擁有的土地權(quán)利主要是為預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等服務。

　�、谠谡{(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括最佳用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳用途。

　�、圻x取最佳用途，要考慮該土地位置的可接受性、這種用途的現(xiàn)實社會需要程度、未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰�，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。

　　例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實際估價中究竟應選擇哪種用途?這首先要調(diào)查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時，則應選擇該土地的用途為公寓。

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