開發(fā)完成后的價值：

　　預測開發(fā)完成后的價值，需要弄清3個問題：①該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價值;②該價值是在哪個時間的價值;③該價值的預測方法有哪些。

　　(一)開發(fā)完成后的價值對應的房地產(chǎn)狀況

　　開發(fā)完成后的價值是指未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，先要弄清未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再預測該狀況的房地產(chǎn)價值。以估價對象為商品房在建工程為例，如果預計未來開發(fā)完成后的商品房是毛坯房的，則預測的開發(fā)完成后的價值應是毛坯房的價值;如果預計未來開發(fā)完成后的商品房是粗裝修房的，則預測的開發(fā)完成后的價值應是粗裝修房的價值;如果預計未來開發(fā)完成后的商品房是精裝修房的，則預測的開發(fā)完成后的價值應是精裝修房的價值。

　　(二)開發(fā)完成后的價值對應的時間

　　開發(fā)完成后的價值對應的時間可能是未來開發(fā)完成之時，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個時間。因此，在預測開發(fā)完成后的價值之前，還要弄清是預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個時間的價值。在傳統(tǒng)方法中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。但在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　(三)開發(fā)完成后的價值的預測方法

　　在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接"平移"過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合(長期趨勢法的內容見本書第十章)，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。

　　后續(xù)必要支出及應得利潤：

　　后續(xù)必要支出及應得利潤是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況"變成"未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，所必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的一般正常利潤，具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費和后續(xù)的建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費以及開發(fā)利潤。這些都是在假設開發(fā)法測算中應當減去的項目，統(tǒng)稱為"扣除項目"。它們的估算方法與成本法中的相同(見本書第八章第二節(jié)"房地產(chǎn)價格構成")，但要注意兩點區(qū)別：①它們本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點的值(但在傳統(tǒng)方法中，將它們近似為估價時點的值)。②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應得的利潤。

　　待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費是假定在估價時點購置待開發(fā)房地產(chǎn)，此時應由購置者(買方)繳納的有關稅費，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。

　　后續(xù)的建設成本、管理費用、銷售費用等必要支出的多少，要與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應。相同的待開發(fā)房地產(chǎn)，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為毛坯房的后續(xù)必要支出，要少于為粗裝修房的后續(xù)必要支出;粗裝修房的后續(xù)必要支出，要少于精裝修房的后續(xù)必要支出。特別是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為"以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)"的，其后續(xù)必要支出通常還應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出。

　　折現(xiàn)率：

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

　　測算中的其他有關問題：

　　(一)注意假設開發(fā)法的三種估價前提

　　在實際運用假設開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，還是要被其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉讓給他人開發(fā)，或者要被人民法院等強制拍賣、變賣給他人開發(fā)。在這三種情形下，預測出的開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值是不同的。例如，估價對象為某個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在建工程，在運用假設開發(fā)法評估其價值時，要弄清該在建工程是仍然由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，還是將由其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強制拍賣。

　　(二)應考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益

　　假設開發(fā)法本質上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值這種收人，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588m2的國有土地50年使用權，從當時預測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建設成本等必要支出及應得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果。例如，隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的(當時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為525 萬元人民幣，比拍賣底價高了很多)。