簡(jiǎn)答題

　　1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的土地開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶�塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開(kāi)發(fā)的年投資利潤(rùn)率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。請(qǐng)采用靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。

　　簡(jiǎn)答題

　　1、

　　【正確答案】 (1)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為購(gòu)買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。

　　(2)起始狀態(tài)。起點(diǎn)——荒地;終點(diǎn)——五通一平熟地

　　設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V：

　　開(kāi)發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)

　　取得該荒地的稅費(fèi)=V×4%=0.04V(億元)

　　土地開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總額=2.5×2=5(億元)

　　投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

　　(注：理解計(jì)息期的取值，土地取得費(fèi)用和稅費(fèi)，一次性投入，因而計(jì)息期是3年，土地開(kāi)發(fā)成本和管理銷售費(fèi)用是均勻投入的，計(jì)息期取一半，1.5年)

　　轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額=9.6×6%=0.576(億元)

　　(注：只計(jì)算賣方承擔(dān)的稅費(fèi);)

　　土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

　　(注：題目給出的是投資利潤(rùn)率，所以利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不包括投資利息。)

　　V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(億元)

　　故：該成片荒地總價(jià)=1.641(億元)單價(jià)=164100000/2000000=82.05元/m2。