第五節(jié)　房地產拍賣

　　一、房地產拍賣及特征

　　(一)房地產拍賣含義

　　通過公開競價 的方式將房地產標的賣給最高出價者 的一種交易行為。房地產拍賣委托人的身份有個人、公司法人、司法機關、銀行、典當行、稅務機關、其他行政執(zhí)法機關等等，其中房地產拍賣業(yè)務主要還是來自法院委托 。

　　(二)房地產拍賣特征

　　1.房地產拍賣數(shù)量多，價值高

　　2.房地產拍賣法律性強

　　3.拍賣結束后續(xù)工作多

　　房地產拍賣成交，買受人需在拍賣人的協(xié)助下辦理房地產權屬變更過戶手續(xù) ，取得拍賣房地產的產權證，拍賣才告結束。

　　(三)房地產拍賣業(yè)務的主要來源

　　(1)法院委托拍賣的查封抵債房地產;

　　(2)債權人委托拍賣的抵押房地產;

　　(3)政府部門委托拍賣的房地產;

　　(4)法人委托其所擁有的房地產;

　　(5)自然人委托拍賣的房地產。

　　二、房地產拍賣的條件

　　(一)房地產拍賣標的應具備的條件

　　(1)法律、法規(guī)禁止買賣、轉讓 的房地產通常情況下不得拍賣 ：

　　1)未依法取得房地產產權證書的(包括土地使用權證書、房屋所有權證書和房地產產權證書);

　　2)共有房地產，未經其他共有人書面同意的 ;

　　3)權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

　　4)權利人對房地產的處分權受到限制的;

　　5)以出讓方式 取得土地使用權，但不符合政府相關轉讓條件的 ;

　　6)司法和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的 ;

　　7)國家依法收回土地使用權的 ;

　　8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉讓的其他情形。

　　(2)以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權進行開發(fā)建設，其土地使用權需要拍賣的，應當符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉讓條件：

　　1)以出讓合同取得的土地應按照出讓合同的約定支付全部使用權出讓金 ;

　　2)土地使用權已經依法登記并取得土地使用權證；

　　3)對于成片開發(fā)地塊，需轉讓地塊應已形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;

　　4)規(guī)劃管理部門已經確定需轉讓地塊的規(guī)劃使用性質和規(guī)劃技術參數(shù) ;

　　5)出讓合同約定的其他條件;

　　6)劃撥方式 取得的除符合2)、3)、4)條外，還需報人民政府主管部門批準，補辦出讓手續(xù)。

　　(3)以劃撥方式 取得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批準，辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。

　　(4)集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉讓條件。具體包括：

　　1)房屋所有權證和該房屋占用范圍內的土地使用權已經依法登記取得房地產產權證書 ;

　　2)集體土地上的房屋拍賣前應向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲批準后方可進行拍賣。

　　(5)不可拍賣的劃撥用地：（四種情形）

　　1)國家機關用地和軍事用地;

　　2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;

　　3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

　　4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　(6)抵押房地產拍賣前應先獲得抵押權人同意。 如果未經抵押權人同意而因拍賣造成抵押權人經濟損失的，需承擔相應的民事責任。

　　(二)房地產拍賣競買人條件

　　(1)中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織 都可以作為房地產拍賣標的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有規(guī)定的除外。

　　(2)在國家允許的范圍內，房地產競買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關規(guī)定辦理。

　　(3)對于集體土地上建成的房屋 ，居住房屋 的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內具備房屋建設申請條件的人;非居住房屋 競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經濟組織或者個體經營者;超過此條件的，應當依法辦理集體所有土地的征用 手續(xù)。

　　三、房地產拍賣的程序

　　(一)接受拍賣委托

　　房地產拍賣委托需提供證明文件：

　　(1)房地產拍賣標的的產權證 ;

　　(2)產權人身份證明 (私產)或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;

　　(3)法定代表人證明書和法人授權委托書;

　　(4)對拍賣房地產有處分權的證明文件;

　　(5)產權證上標明是共有 的，需出具共有證及出具其他共有人同意出售 (或部分出售)的經過公證 的委托書;

　　(6)拍賣房地產的詳細資料;

　　(7)其他有關證明資料或房地產交易管理部門要求提交的其他文件;

　　(8)至于私產，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產的權利人出具的經過公證的委托文件。

　　(二)拍賣房地產標的調查與確認

　　(1)拍賣標的 與所提供的房地產權利證明是否一致 ;產權檔案 所標明產權人與產權證上產權人以及賣房人是否一致;

　　(2)產權來源是否清楚，如新建，翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理單位 的批準文件，是否領有新證;

　　(3)房地產面積是否與房地產測繪部門 出具的勘測報告一致;

　　(4)產權證中“他項權利”一欄是否存在抵押權 登記或租賃權 登記等其他權利登記，查看房檔中是否有記錄，看抵押協(xié)議、抵押期、他項權利注銷情況是否與產權證一致;

　　(5)是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的文件；

　　(6)是否有他人聲明對該房地產享有權利的文件;

　　(7)是否有產權證丟失的記錄;現(xiàn)持產權證是原證;還是新證，是否登報聲明;

　　(8)是否有關于產權糾紛的記錄，處理情況如何;

　　(9)是否在征收范圍，在被凍結和禁止買賣的范圍內;

　　(10)土地來源和變更情況，包括用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。

　　(三)接受委托、簽訂委托拍賣合同

　　具備接受拍賣委托條件后，應按照拍賣法規(guī)的要求，結合所拍房地產標的的特點簽訂委托拍賣合同，對有關事項進行明確規(guī)定。

　　(四)房地產估價及拍賣保留價確定

　　1.房地產估價

　　拍賣房地產需要確定合理的拍賣保留價和起拍價 。委托人應該委托房地產評估機構估價，作為委托方和拍賣行確定評估拍賣保留價、起拍價和期望價 的參考。

　　2.拍賣保留價和起拍價確定

　　評估結果只能是確定保留價、起拍價的參考依據(jù)。

　　(五)發(fā)布拍賣公告，組織接待競買人

　　由于房地產拍賣標的涉及金額巨大，競買人須做資金籌措等準備工作，因此拍賣行應在拍賣日的半個月至一個月前 以登報或通過電視等媒體公告的形式發(fā)布關于該房地產拍賣的公告信息 。

　　(六)現(xiàn)場拍賣階段

　　拍賣行、競買人按公告的時間、地點以正常的拍賣程序、規(guī)則對拍賣房地產進行公開競價。

　　(七)產權過戶

　　現(xiàn)場競買成功后，買受人應立刻繳納定金 ，并與委托人簽訂拍賣房地產的轉讓合同書。買賣雙方完成房地產權屬轉移和登記各項工作，最后取得房地產產權證書，或房地產交易管理部門窗口受理單為止，拍賣過程才告最終結束。

　　四、房地產拍賣的注意事項

　　(一)不同權屬狀況拍賣標的的審查與前期處理

　　(1)拍賣標的房地產是否有重復查封 。對于抵押權人起訴和非抵押權人因為其他經濟糾紛涉及的起訴的案子，以抵押為主 ;對于皆非抵押權人起訴的案子，按時間先后，誰先起訴，誰先受償。(抵押權人，抵押優(yōu)先;非抵押權人，起訴時間優(yōu)先)

　　(2)產權人為國有單位和集體單位時，房地產拍賣需要取得上級部門 的許可意見。

　　(3)如果拍賣標的發(fā)生用途轉換，如產權證為住宅用途，拍賣按照實際商業(yè)用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進行產權變更過戶，補辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進一步收集取證原始產權證辦理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設計批文等。

　　(4)有共有人的房地產拍賣，須有共有人的書面同意轉讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權 。

　　(5)有租賃登記的房地產拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權。

　　(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權。

　　(7)房屋的附屬設施、公共部門、公用設備與房屋同時拍賣轉讓，應在公告中說明，并按照國家和當?shù)卣�府的有關規(guī)定辦理。

　　(8)建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

　　(二)房地產拍賣價格的評估

　　拍賣房地產價格的評估一般比正常市場成交價格偏低。

　　(1)房地產拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產。

　　(2)一般委托拍賣的房地產，存在著缺陷 ，且拍賣房地產多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。

　　(3)買家也是在不充分了解該房地產的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。

　　(三)房地產拍賣登記及相關費用、稅費

　　1.房地產拍賣登記需提交資料：

　　(1)申請書;

　　(2)當事人身份證明或單位合法資格證明;

　　(3)委托書及代理人身份證明;

　　(4)房地產權證;

　　(5)拍賣成交確認書;

　　(6)房屋平面圖及地籍圖;

　　(7)出讓或需補辦出讓手續(xù)的房地產需提交土地使用權出讓合同及補繳土地使用權出讓金收據(jù) ;

　　(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;

　　(9)拍賣公告;

　　(10)其他有關文件：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁定和調解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。

　　2.應繳費用和相關稅費

　　(1)拍賣傭金;

　　(2)增值稅、城建稅、教育費附加及地方教育費附加;

　　(3)印花稅;

　　(4)契稅;

　　(5)交易手續(xù)費;

　　(6)評估費;

　　(7)登記費;

　　(8)合同公證費等。

　　(四)在建工程拍賣應注意事項

　　1.應詳細核查項目狀況

　　(1)出讓土地 使用權，是否已經支付全部土地出讓金 ;

　　(2)土地使用權是否已經依法登記 ，取得產權證書 ;

　　(3)政府相關管理各部門的批準文件 是否齊全。包括建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（或開工證）、預售許可證 是否取得;（除了銷售許可證的其他四證）

　　(4)房地產建設的開發(fā)投資總額 是否已經完成25% ;

　　(5)政府各相關部門的市政配套和基礎設施配套的協(xié)議，以及配套費用的支付狀況;與項目其他參與人的合同和費用支付情況;

　　(6)有多個債權人的工程項目最好將債權人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜;

　　(7)在建工程項目是否存在抵押行為 ;

　　(8)在建工程是否預售 。

　　有預售許可證并開始預售的在建工程項目，拍賣時應將已經預售的部分扣除。 (法定優(yōu)先受償權不得對抗合法購房買受人的權益)

　　2.在建工程拍賣需要申請和審核

　　拍賣前，在建項目的權利人應當向城市房產主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準文件。

　　3.拍賣成交后的手續(xù)處理。

　　(五)建成在售房地產 拍賣應注意事項

　　(1)房地產所屬物業(yè)的商品房預售（銷售）許可證 辦理情況;

　　(2)土地使用權款項是否付清;

　　(3)房地產當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等。

　　(六)破產 企業(yè)房地產拍賣應注意事項

　　(1)破產財產拍賣前，應由破產清算組 委托具有國家國有資產管理行政主管部門認證的資產評估價構進行評估;

　　(2)破產企業(yè)的國有土地使用權的拍賣需按照國有土地使用權出讓的有關規(guī)定在拍賣前完成有關手續(xù);

　　(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權或涉及改變出讓條件的土地使用權價格評估的，須由具有估價資質的價格評估機構進行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權出讓金 。

　　(七)有瑕疵房地產拍賣的操作

　　手續(xù)不全和規(guī)定不許轉讓的，但經過有關部門、單位協(xié)商和政府審批后 可以拍賣的房地產。

　　(1)拍賣標的有房屋所有權證，未辦理土地使用權證。 經政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金;如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金，補辦土地使用權證�！�—單證，房有證、地無證

　　(2)拍賣標的有土地使用權證，未辦理房屋所有權證，須報請有關部門審批。經審批允許，并同意補辦手續(xù)后方可拍賣�！�—單證，地有證、房無證

　　(3)拍賣標的既無土地使用權證，又無房屋所有權證。(沒土地證，補錢補證;沒房產證，只需補證)

　　(4)拍賣有產權證的以劃撥地 的房地產，應向有批準權的人民政府報批。如允許補辦出讓手續(xù)，應當由買受人 辦理，并按規(guī)定繳納土地使用權出讓金。如允許可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方 應當按照國務院轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家的規(guī)定處理或作其他處理。

　　不可轉讓的國家公益型房地產，不可作為拍賣標的。

　　(5)對于房地產開發(fā)過程未予交清的款項，或未辦完手續(xù)的房地產，應補繳清剩余款項和補辦完全部手續(xù)。

　　(6)拍賣標的設定抵押權或重復設定抵押權問題。由于其他經濟原因(不是銀行訴訟)法院裁定強制拍賣已經被抵押給銀行的房地產，應通知抵押權人，或解除抵押，或根據(jù)國家規(guī)定的拍賣標的拍賣金額的受償順序受償。

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