問題：房屋重置價構(gòu)成因素增減的一般原則？

　　答疑：

　　本文的估價對象是工業(yè)廠房，而且大部分的估價目的是抵押貸款，(房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)它有別于其他用途、其他估價目的，因此其房屋重置價構(gòu)成因素增減的原則主要如下。

　　(一) 房屋建安工程費依客觀成本為準(zhǔn)，要對實際成本進(jìn)行增減在估算房屋建安工程費時，往往估價人員會向委托方索取當(dāng)時該房屋建筑安裝的預(yù)算或決算資料，此時不能簡單盲目地以其當(dāng)時實際發(fā)生的房屋建安費通過指數(shù)調(diào)整法來求取。如果采用這種方法時，要分析其實際成本與社會的客觀成本的差異，進(jìn)行必要的增減。

　　如果采用單位比較法(結(jié)合指數(shù)調(diào)整法)時，應(yīng)認(rèn)真分析并比較區(qū)別估價對象房屋與選擇參照的房屋在房屋建筑特征中的各種條件差異，對差異部分作必要合理的房屋建安工程費增減。

　　(二) “一定比率”的選取要依估價對象實際狀況進(jìn)行增減前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費等項目的取值，一般都是以“房屋建安工程費”(或與之相關(guān)聯(lián)的“開發(fā)成本”)為基數(shù)，按“一定比率”來計取。這時“一定比率”的取值大小要與估價對象實際狀況相匹配，這是對價值構(gòu)成因素增減的一種變相處理手段，其增減原則應(yīng)視估價對象的實際狀況(在前面的“注意事項”中已述，此不重復(fù))。

　　(三)依房地產(chǎn)最初投資者獲取投資利潤的方式不同進(jìn)行因素的增減主要針對 “開發(fā)利潤”及“銷售稅費”。自用項目畢竟與開發(fā)銷售項目不同，工業(yè)廠房大多是自用(少數(shù)是出租)，它的主要模式是：投資建廠→生產(chǎn)產(chǎn)品→銷售產(chǎn)品→回收投資獲取利潤。它與開發(fā)房地產(chǎn)銷售項目有著本質(zhì)的區(qū)別，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤是通過銷售房地產(chǎn)而取得，而自用工業(yè)廠房項目的利潤是通過其工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品來獲取利潤。其理由是：(房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)①興建工業(yè)廠房項目的共同特點為耗資巨大、用途單一、自然損耗大、原設(shè)計用途難以改變(或改變用途要耗費大量資金)、難以出售;②工業(yè)廠房項目它注重的是其生產(chǎn)出的產(chǎn)品利潤，除非產(chǎn)品滯銷失去市場競爭力或經(jīng)營不善，使投資者難以賺取投資利潤回收原始投資，否則也不愿意轉(zhuǎn)讓廠房。

　　因此，在對工業(yè)廠房項目估價而確定房屋重置價時，不應(yīng)含有銷售稅費，可視情況適當(dāng)少量的計取開發(fā)利潤。

　　(四)應(yīng)區(qū)分在建項目、停建項目與停產(chǎn)項目進(jìn)行因素增減在建項目應(yīng)按工程形象進(jìn)度估算建安工程費外，還要考慮其效應(yīng)不能發(fā)揮對房屋價值的減損;停建項目除了按在建項目考慮之外，還應(yīng)考慮停建項目對今后要續(xù)建時所帶來的返工及不利影響因素;停產(chǎn)(停止生產(chǎn)產(chǎn)品)項目應(yīng)考慮轉(zhuǎn)換生產(chǎn)產(chǎn)品所需要的新增建安投入，即效用改變對原工業(yè)用房的價值減損。