考點(diǎn)分析：成本法的價(jià)值形成過程或指錯(cuò)題。

　　【參考答案】

　　錯(cuò)誤：(1)成本法的定義不準(zhǔn)確不規(guī)范，應(yīng)表述為“成本法是根據(jù)估價(jià)對象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。具體說，是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本折減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法�！�

　　(2)在成本法計(jì)算時(shí)，應(yīng)計(jì)入專業(yè)費(fèi)、規(guī)費(fèi)和銷售稅費(fèi)，不計(jì)入得出的價(jià)格不是客觀合理價(jià)格;

　　(3)在計(jì)算投資利息時(shí)，不應(yīng)采用半年期貸款利率，而應(yīng)采用一年期貸款利率計(jì)算;

　　(4)開發(fā)利潤不應(yīng)選期望利潤，應(yīng)改為該區(qū)域該類房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率來計(jì)。

　　試題總結(jié)：此類題可以出指錯(cuò)題也可以出改錯(cuò)題，還可以對細(xì)節(jié)出問答題。

　　(四)問答題練習(xí)---假設(shè)開發(fā)法

　　1.近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題?

　　考點(diǎn)分析：假設(shè)開發(fā)法的價(jià)值形成過程并結(jié)合在建工程、抵押評估特別情況。

　　【參考答案】假設(shè)開發(fā)法及抵押價(jià)值評估技術(shù)路線

　　在當(dāng)前市場環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：

　　預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。(2分)

　　開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。(2分)

　　開發(fā)周期可能延長。(2分)

　　開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。(2分)

　　折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。(2分)