某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

　　問題：

　　請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

　　參考答案：

　　1. 題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

　　2. 具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當?shù)仡愃粕虉黾白≌�的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。