靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

　　【2017年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率為15%。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。參見教材P189。

　　【2015年真題】房地產(chǎn)開發(fā)項目的年成本利潤率等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營的年數(shù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。參見教材P189。

　　【2016年真題】在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是(　)。

　　A.建造費用

　　B.融資費用

　　C.其他工程費用

　　D.專業(yè)人員費用

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。參見教材P191。

　　【2017年真題】某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為(　)。

　　A.9.38%

　　B.12.50%

　　C.15.63%

　　D.20.83%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是資本金凈利潤率。資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金=1000×(1-25%)/(8000×60%)=15.63%。參見教材P199。

　　【2017年真題】某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運營費用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為(　)。

　　A.8.48%

　　B.13.56

　　C.15.00%

　　D.22.50%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率和投資回報率。參見教材P201。

　　【2016年真題】關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有(　)。

　　A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率

　　B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率

　　C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響

　　D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益

　　E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A描述的是投資回報率的概念，現(xiàn)金回報率是每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報率的現(xiàn)金報酬不包含物業(yè)升值帶來的收益;選項E正確，現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力。參見教材P201。

　　【2015年真題】某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為(　)。

　　A.10.37%

　　B.12.00%

　　C.20.24%

　　D.20.74%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。

　　1.計算年還本付息

　　P=500，i=7%，n=10， A=P(A/P，i，n)=71.19

　　2.計算投資者權(quán)益增加值：71.19-500×7%=36.19

　　3.計算投資回報率