答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究的含義和目的。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前，分析論證項目目標實現(xiàn)的可能性的科學(xué)方法。參見教材P249。

　　【該題針對“可行性研究的含義和目的”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究階段主要解決的問題包括：(1)分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進行詳細可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。參見教材P252。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點進行考核】

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%。參見教材P252。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點進行考核】

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究的內(nèi)容�？尚行匝芯恐械拈_發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查主要包括：開發(fā)項目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質(zhì)和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當前土地開發(fā)狀況和地上物狀況，場地平整狀況等。參見教材P253。

　　【該題針對“可行性研究的內(nèi)容”知識點進行考核】

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究的步驟。方案選擇和優(yōu)化階段。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托單位或部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。參見教材P255。

　　【該題針對“可行性研究的步驟”知識點進行考核】

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分許與選擇。主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對投資、合資、合作、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。參見教材P257。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃”知識點進行考核】

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是構(gòu)造評價方案。在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個基本評價方案。參見教材P257。

　　【該題針對“構(gòu)造評價方案”知識點進行考核】

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。融資相關(guān)系數(shù)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例(通常為總投資的20%～35%)，預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。參見教材P258。

　　【該題針對“選擇基礎(chǔ)參數(shù)”知識點進行考核】

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費構(gòu)成。參見教材P259。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建筑安裝工程得的3%左右。參見教材P260。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　11、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。參見教材P260。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。概算指標法常使用的估算公式是：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標×建筑面積。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　13、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。公共配套設(shè)施建設(shè)費主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。財務(wù)費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。參見教材P262。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　15、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。戶外發(fā)布會屬于銷售費用。參見教材P262。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是收入估算與資金籌措。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。參見教材P264。

　　【該題針對“收入估算與資金籌措”知識點進行考核】

　　17、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。參見教材P267。

　　【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

　　18、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是基本報表。選項B是流出項目，其它的是流入項目。參見教材P268。

　　【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

　　19、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是基本報表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。參見教材P270。

　　【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

　　20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是基本報表。資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況。參見教材P272。

　　【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

　　21、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究報告的基本構(gòu)成。對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后，按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。參見教材P280。

　　【該題針對“可行性研究報告的基本構(gòu)成”知識點進行考核】

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用：申請項目核準的依據(jù);項目投資決策的依據(jù);籌集建設(shè)資金的依據(jù);開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù);下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。參見教材P249～250。

　　【該題針對“可行性研究的作用”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究的內(nèi)容。前期開發(fā)計劃包括從項目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。參見教材P254。

　　3、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究的步驟。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。參見教材P255。

　　【該題針對“可行性研究的步驟”知識點進行考核】

　　4、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。選項C、D屬于開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，選項E為產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。參見教材P25,6。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃”知識點進行考核】

　　5、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是構(gòu)造評價方案。項目是否分期進行以及如何分期、項目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。參見教材P257。

　　【該題針對“構(gòu)造評價方案”知識點進行考核】

　　6、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。時間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期。參見教材P258。

　　【該題針對“選擇基礎(chǔ)參數(shù)”知識點進行考核】

　　7、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。集體土地征收費用主要包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金。參見教材P258。

　　8、

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成。參見教材P259。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　9、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。勘察設(shè)計和前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。參見教材P260。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　10、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資估算。房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。參見教材P260。

　　【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

　　11、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】

　　本題考查的是收入估算與資金籌措。租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，冰妖考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。對于一個具體的項目而言，必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。參見教材P264。

　　【該題針對“收入估算與資金籌措”知識點進行考核】

　　12、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是基本報表。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表包括現(xiàn)金流量表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、利潤表、資產(chǎn)負債表。參見教材P267。

　　【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

　　13、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】

　　本題考查的是基本報表�；�本報表有現(xiàn)金流量表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、利潤表和資產(chǎn)負債表。參見教材P267。

　　【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

　　14、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是輔助報表。上述輔助報表中，項目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表為最主要的輔助報表。參見教材P274。

　　【該題針對“輔助報表”知識點進行考核】

　　15、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點�？尚行匝芯康慕Y(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的盈利能力(是否達到了同類項目的社會平均收益率標準)、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。參見教材P282。

　　【該題針對“可行性研究報告正文的寫作要點”知識點進行考核】

試題來源:[2019年房地產(chǎn)估價師考試焚題庫]:　歷年真題+模擬試卷+錯題練習 　　房地產(chǎn)估價師培訓(xùn): 針對每個考生的不同學(xué)習狀況，進行有對性的講解、訓(xùn)練、答疑、�？�，送真題班+全真摸底評測+評測后導(dǎo)師點評+多媒體題庫+考前直播密訓(xùn) 　　報名資訊答疑|通關(guān)課程|�？碱}庫，加入房地產(chǎn)估價師考試交流群：686276821有專門的老師為你解答。