第四章　房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

　　一、單項選擇題

　　單項選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是(　)。(2011年真題)

　　A.有效市場>滲透市場>服務市場

　　B.服務市場>有效市場>滲透市場

　　C.有效市場>服務市場>滲透市場

　　D.服務市場>滲透市場>有效市場

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。參見教材P113。

　　【習題】商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是(　)存在差異性。(2011年真題)

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點

　　B.城市區(qū)域功能

　　C.購房者的需求

　　D.城市地理環(huán)境

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場細分。市場細分就是以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體，其關鍵點在于顧客需求的差異性。參見教材P118。

　　【習題】對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的(　)分析。(2011年真題)

　　A.需求　 　　　B.供給

　　C.競爭　　　　 D.市場占有率

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。市場狀況分析包括供給分析、需求分析、競爭分析和市場占有率分析四個方面。吸納率分析屬于需求分析。參見教材P140。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于(　)。(2010年真題)

　　A.試探性調(diào)查 　　B.描述性調(diào)查

　　C.創(chuàng)新性調(diào)查 　　D.因果性調(diào)查

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場調(diào)查的步驟。調(diào)查項目可分成三類：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查。因果調(diào)查即檢驗因果關系。參見教材P108。

　　【習題】下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是(　)。(2010年真題)

　　A.指數(shù)平滑法

　　B.市場因子推演法

　　C.德爾菲法

　　D.銷售人員意見綜合法

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法和指數(shù)平滑法。參見教材P117。

　　【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是(　)。(2010年真題)

　　A.形象差異化戰(zhàn)略

　　B.人員差別化戰(zhàn)略

　　C.服務差別化戰(zhàn)略

　　D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場定位。服務差別化戰(zhàn)略即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務。企業(yè)的競爭力越好地體現(xiàn)在對客戶的服務上，市場差別化就越容易實現(xiàn)。參見教材P123。

　　【習題】在一定時期內(nèi)某類商品房的市場潛量指這類商品房的(　)。(2009年真題)

　　A.市場需求上限

　　B.市場有效需求

　　C.市場現(xiàn)實需求

　　D.市場最低需求

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場規(guī)模的估計。在一定時期內(nèi)某類商品房的市場潛量指這類商品房的市場需求上線。參見教材P113。

　　【習題】某市2008年住宅的預測銷售為500萬平方米，實際銷售為650萬平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為(　)萬平方米。(2009年真題)

　　A.500.0

　　B.537.5

　　C.612.5

　　D.650.0

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。

　　本期預測值=平滑指數(shù)×前期實際銷售量+(1-平滑指數(shù))×前期預測值=0.75×650+(1-0.75)×500=612.5。參見教材P117。

　　【習題】某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是(　)戰(zhàn)略。(2009年真題)

　　A.形象差異化 　　B.人員差別比

　　C.服務差別比 　　D.產(chǎn)品差別比

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場定位。帶電梯的別墅，明顯產(chǎn)品不同。參見教材P123。

　　【習題】某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反應了消費者市場的(　)。(2009年真題)

　　A.替代性

　　B.發(fā)展性

　　C.地區(qū)性

　　D.復雜性

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是消費者市場及其購買對象。新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，消費需求呈現(xiàn)出由少到多，由粗到精、由低級到高級的發(fā)展趨勢。參見教材P128。

　　【習題】某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是(　)萬㎡。(2008年真題)

　　A.1260

　　B.1380

　　C.1440

　　D.2100

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場潛量即市場需求的上限。120×15%×80=1440萬平方米。市場潛量是針對產(chǎn)品的數(shù)量(客體數(shù)量)而言的，所以是指房子的面積，而不是購買者的數(shù)量。參見教材P113。

　　【習題】某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是(　)。(2008年真題)

　　A.避強定位方式 　　　B.產(chǎn)品差別化方式

　　C.對抗性定位方式 　　D.重新定位方式

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場定位。根據(jù)市場反應對產(chǎn)品進行二次定位。參見教材P123。

　　【習題】下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是(　)。(2008年真題)

　　A.學習 　　　　　　　B.經(jīng)濟狀況

　　C.對渠道的信賴度 　　D.購買動機

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。選項A屬于心理因素，選項B屬于個人因素，選項D屬于心理因素。參見教材P131。

　　【習題】房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是(　)。(2008年真題)

　　A.消費者的感覺

　　B.消費者的生活方式

　　C.消費者的習慣

　　D.消費者的信念

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。消費者會認為產(chǎn)品價格跌了，會等著再跌后再買，這是一種感知能力和態(tài)度。參見教材P132。

　　【習題】房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于(　)。(2007年真題)

　　A.觀察法

　　B.實驗法

　　C.討論法

　　D.問卷調(diào)查法

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場調(diào)查的步驟。觀察法，指由調(diào)查人員根據(jù)研究對象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對其進行考察并搜集資料。參見教材P108。

　　【習題】2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為(　)萬m2。(2007年真題)

　　A.390.5

　　B.399.5

　　C.523.5

　　D.543.0

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。

　　本期預測值=平滑指數(shù)×前期實際銷售量+(1-平滑指數(shù))×前期預測值=0.65×410+(1-0.65)×380=399.5。參見教材P117。

　　【習題】市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括(　)。(2007年真題)

　　A.移動平均法

　　B.指數(shù)平滑法

　　C.市場因子推演法

　　D.簡單平均法

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。選項C屬于相關分析法，不屬于時間序列分析法。參見教材P118。

　　【習題】一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于(　)競爭者。(2007年真題)

　　A.從容不迫型

　　B.選擇型

　　C.兇猛型

　　D.隨機型

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是判斷競爭者的反應模式。有的反應、有的不反應的叫選擇型競爭者，或反應或不反應的叫隨機型競爭者。參見教材P126。

　　【習題】下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是(　)。 (2007年真題)

　　A.生活方式

　　B.受教育程度

　　C.購買動機

　　D.自我形象

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。消費者購買行為要受動機、感覺、學習以及信念和態(tài)度等主要心理因素的影響。選項ABD均為個人因素。參見教材P132。

　　【習題】在房地產(chǎn)銷售量預測中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是(　)。(2006年真題)

　　A.簡單平均法

　　B.移動平均法

　　C.加權移動平均法

　　D.指數(shù)平滑法

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。移動平均法是指引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢和接近實際。參見教材P117。

　　【習題】企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是(　)模式。(2006年真題)

　　A.單一市場集中化　　B.產(chǎn)品專業(yè)化

　　C.市場專業(yè)化 　　　 D.全面覆蓋

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是目標市場選擇。向幾個市場銷售一種產(chǎn)品,稱產(chǎn)品專業(yè)化;向同一群體提供多種產(chǎn)品，稱市場專業(yè)化。參見教材P122。

　　【習題】已知某房地產(chǎn)企業(yè)2011年第二季度的銷售額資料如下表所示，在不考慮增長率的情況下，用移動平均法預測該企業(yè)2011年9月的銷售額為(　)萬元(保留兩位小數(shù))。

　　某企業(yè)20011年第二季度銷售額資料

　　月份4月5月6月

　　銷售額(萬元)8009501100

　　A.1016.67 　　B.1068.46

　　C.1106.45　　 D.1116.67

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場趨勢法。移動平均法的計算。

　　7月(800+950+1100)÷3=950，

　　8月(950+1100+950)÷3=1000，

　　9月(1100+950+1000)÷3=1016.67。

　　參見教材P117。

　　【習題】對某種特定商品有興趣的消費者的集合是(　)。

　　A.服務市場 　　B.合格有效市場

　　C.有效市場 　　D.潛在市場

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場規(guī)模的估計。具備興趣、收入與途徑三個條件的，稱為合格的有效市場，只具有興趣一個條件的，稱為潛在市場。參見教材P112。