答案部分

　　單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。當(dāng)凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為負值。參見教材P367。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。選項B錯誤，用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年凈經(jīng)營收入的一個百分比。參見教材P370。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費包括：維修和保養(yǎng)費、室內(nèi)裝修費、生活用水和污水排放、能源費、康樂設(shè)施費、雜項費用。參見教材P372。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費時，可在包干制和酬金制中選擇。參見教材P375。

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P336。

　　2、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是物業(yè)管理。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。參見教材P337。

　　3、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。參見教材P338。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。在收益性物業(yè)管理中，就可以進一步分為寫字樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)及倉儲物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理等。參見教材P338。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類物業(yè)的市場供求關(guān)系。參見教材P339。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是加強市場宣傳。為使物業(yè)達到一個較為理想的租金水平，物業(yè)管理人員還要進行市場宣傳工作。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達性和方便性等。一般很少通過強調(diào)租金低廉來吸引租戶，因為對于某些物業(yè)如收益性物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等來說，租金水平相對于物業(yè)的其他特性可能并不十分重要。參見教材P341。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定租金收取辦法。制定租金收取辦法的目的，是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。參見教材P342。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是物業(yè)的維修養(yǎng)護。對于建筑物內(nèi)主要設(shè)備的更新工作如供熱或空調(diào)系統(tǒng)的更新，物業(yè)管理人員必須征得業(yè)主的同意。參見教材P342。

　　9、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系。及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。參見教材P343。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。參見教材P344。

　　11、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租戶的選擇。一宗寫字樓物業(yè)的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽。參見教材P348。

　　12、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租金的確定。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般要高于基礎(chǔ)租金。參見教材P351。

　　13、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。當(dāng)所有的運營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P353。

　　14、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說特色對小型商場并不很重要。參見教材P357。

　　15、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的總出租面積為基礎(chǔ)計算的。參見教材P361。

　　16、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。同一購物中心的租戶之間，營業(yè)時間的安排應(yīng)協(xié)調(diào)一致，制定該條款目的在于授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定整個購物中心統(tǒng)一的營業(yè)時間，以方便物業(yè)管理工作，統(tǒng)一的營業(yè)時間一般以購物中心內(nèi)的主要租戶為準(zhǔn)，次要租戶可以適當(dāng)縮短營業(yè)時間但不能超過統(tǒng)一營業(yè)時間。參見教材P363。

　　17、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。參見教材P366。

　　18、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。參見教材P367。

　　19、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益型物業(yè)管理中的運營費用。我國房地產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況。參見教材P375。