11、某家庭以住宅抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬(wàn)元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為(　　)元。

　　A.7019.53

　　B.7972.33

　　C.8524.15

　　D.8587.65

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：先計(jì)算第9年初(即第8年末)按原還款計(jì)劃對(duì)應(yīng)的P值。運(yùn)用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P減去10萬(wàn)元得出在最后5年內(nèi)應(yīng)償還的貸款額P，運(yùn)用公式

　　可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。 參見(jiàn)教材P160。

　　12、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于(　　)。

　　A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　B.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　D.周期風(fēng)險(xiǎn)

　　【正確答案】：A

　　13、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)平方米。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是(　　)萬(wàn)平方米。

　　A.500

　　B.700

　　C.800

　　D.1000

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房屋新開(kāi)工面積，指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬(wàn)平方米)。參見(jiàn)教材P39。

　　14、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(　　)的極限值。

　　A.利潤(rùn)為零

　　B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

　　C.最大費(fèi)用

　　D.最大利潤(rùn)

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　15、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是(　　)。

　　A.集體土地中的宅基地

　　B.依法收回的國(guó)有土地

　　C.依法收購(gòu)的土地

　　D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地，一定是國(guó)有土地。集體土地不納入土地儲(chǔ)備。參見(jiàn)教材P67。

　　16、某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　　)元/㎡。

　　知識(shí)點(diǎn)：復(fù)利計(jì)算

　　A.896.48

　　B.965.60

　　C.934.50

　　D.997.06

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：運(yùn)用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A=965.60(元/㎡)

　　17、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬(wàn)元.經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.2677.5

　　B.3680.60

　　C.4003.50

　　D.5356.80

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(萬(wàn)元)

　　18、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了(　　)。

　　A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

　　B.將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

　　C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

　　D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：如果借款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損，因此內(nèi)部收益率是可以接受的貸款的最高利率。參見(jiàn)教材P182。

　　19、把某一項(xiàng)投資活動(dòng)最為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和(　　)都不僅相同。

　　A.周期

　　B.時(shí)間長(zhǎng)度

　　C.發(fā)生時(shí)點(diǎn)

　　D.現(xiàn)金流量

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：把某一項(xiàng)投資活動(dòng)最為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不僅相同。參見(jiàn)教材P147。

　　20、國(guó)外通常將寫字樓分為(　　)等級(jí)。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P342，國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。