8.房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有(　)。

　　A.銷售收入

　　B.租金收益

　　C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　D.物業(yè)增值

　　E.股權(quán)增加

　　【答案】BDE

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)。

　　【考點(diǎn)】

　　9.關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有(　)。

　　A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率

　　B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率

　　C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響

　　D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益

　　E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力

　　【答案】BCE

　　【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項(xiàng)B正確，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率;選項(xiàng)C正確，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來(lái)的收益;選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力

　　【考點(diǎn)】

　　10.下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果的有(　)。

　　A.權(quán)益投資比率

　　B.空置率

　　C.土地費(fèi)用

　　D.容積率

　　E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　【答案】ABE

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

　　【考點(diǎn)】

　　12.若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有(　)。

　　A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小

　　【答案】BE

　　【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或者等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小;選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的答案。

　　13.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問(wèn)題是(　)。

　　A.做出是否投資的決定

　　B.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算

　　C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要

　　D.有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究

　　E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　【答案】ACD

　　【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：(1)分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。

　　14.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有(　)。

　　A.銀行信貸

　　B.商業(yè)信用

　　C.租賃融資

　　D.租賃融資

　　E.發(fā)行股票

　　【答案】ABCD

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。

　　15.在寫(xiě)字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，需要考慮的主要問(wèn)題有(　)。

　　A.寫(xiě)字樓可出租或可使用面積的計(jì)算

　　B.寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系

　　C.出租單元的室內(nèi)裝修

　　D.租戶的財(cái)務(wù)狀況

　　E.出租單元擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容

　　【答案】ABC

　　【解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：計(jì)算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。