2.開發(fā)成本

　　(1)勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)為：39.82萬(wàn)元(計(jì)算過(guò)程略)

　　(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)狻�熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2(按建筑面積)，則合計(jì)318.57萬(wàn)元。

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬(wàn)元，則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01萬(wàn)元

　　3.管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2%～4%，本次評(píng)估取其中問(wèn)值，即按開發(fā)成本的3%計(jì)�。�

　　555.01×3%=16.65萬(wàn)元

　　4.投資利息

　　按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76%。

　　555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81萬(wàn)元

　　5.銷售稅費(fèi)

　　估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。

　　6.開發(fā)利潤(rùn)

　　經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15%，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15%。

　　555.01×15%=83.25萬(wàn)元

　　7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果

　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬(wàn)元

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：

　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52萬(wàn)元

　　則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬(wàn)元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)

　　對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料(見下表)，并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

　　估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

　　名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值

　　總建筑面積 25000m2

　　房屋重置價(jià)格 2000元/m2

　　可出租建筑面積 22000m2

　　房屋耐用年限 50年

　　設(shè)備用房建筑面積 2500m2

　　房屋維修費(fèi)率/年 房屋重置價(jià)格的2%

　　管理用房建筑面積 500m2

　　月物業(yè)管理費(fèi) 5元/m2

　　營(yíng)業(yè)稅及附加率 5.55%

　　土地剩余年限 45年

　　接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率 12%

　　年報(bào)酬率 5%

　　平均正�？罩寐� 10%

　　管理費(fèi)用率(含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用) 租金的3%

　　可出租建筑面積的月租金(不含物業(yè)管理費(fèi)) 50元/m2

　　估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

　　估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選)：

　　(一)年有效毛收入

　　22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元

　　(二)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　1.年維修費(fèi)用

　　25000×2000×2%=1000000元

　　2.年管理費(fèi)用

　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失

　　=13068000×3%+500×50%=692040元

　　3.年?duì)I業(yè)稅及附加

　　年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274元

　　4.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314元

　　(三)年凈收益

　　年凈收益=(一)項(xiàng)-(二)項(xiàng)=13068000-2417314=10650686元

　　(四)估價(jià)結(jié)果