21、某寫字樓當(dāng)前市場售價為22000元/㎡，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　　)元/㎡。

　　A.1283

　　B.1318

　　C.1166

　　D.1320

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA1/(1+i)計算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。

　　22、某事業(yè)單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為(　　)萬元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：對于事業(yè)單位出租房屋的，按租金收入征收房產(chǎn)稅。600×12%=72(萬元)。

　　23、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的是(　　)。

　　A.審計費(fèi)

　　B.利息

　　C.外匯匯兌凈損失

　　D.融資代理費(fèi)

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：審計費(fèi)屬于管理費(fèi)用。

　　24、房地產(chǎn)市場體系的客體要素是(　　)。

　　A.交易當(dāng)事人

　　B.作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)

　　C.房地產(chǎn)交易需求

　　D.交易組織機(jī)構(gòu)

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。

　　25、(　　)是市場營銷活動的出發(fā)點(diǎn)。

　　A.市場定位

　　B.市場調(diào)查

　　C.市場細(xì)分

　　D.市場分析

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：市場調(diào)查是市場營銷活動的出發(fā)點(diǎn)。

　　26、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/㎡(按建筑面積計)，預(yù)測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為(　　)元/㎡。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價×1=0，則最高土地單價=7500元/㎡(按占地面積計)。按照占地面積計算的最高土地價格=7500/1.5=5000元/㎡。

　　27、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為(　　)。

　　A.認(rèn)知價值定價法

　　B.成本加成定價法

　　C.挑戰(zhàn)定價法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　【正確答案】：B

　　28、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為(　　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。

　　29、向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的月還款額是(　　)元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：

　　30、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為1年，建設(shè)期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計息。則該項目建造成本的利息是(　　)萬元。

　　A.1005.54

　　B.1115.84

　　C.1225.09

　　D.1333.90

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：一項費(fèi)用的計息期的起點(diǎn)是該費(fèi)用發(fā)生的時點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。建設(shè)期的起點(diǎn)是取得施工許可證后開始施工開始，終點(diǎn)是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗收合格的日期。此題中建造成本是在建設(shè)期初即發(fā)生的費(fèi)用，因此計息期應(yīng)為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計算周期為1年。計算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。