10.關(guān)于開發(fā)后出租或自營的房地產(chǎn)投資項目計算期的說法，正確的有( )。

　　A.計算期為項目的開發(fā)期

　　B.計算期為項目的經(jīng)營期

　　C.計算期為項目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和

　　D.計算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值

　　E.計算期的單位可為年、半年、季、月

　　11.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行臨界點分析時，通常要進行( )分析。

　　A.最低租售價格 B.最高土地取得價格

　　C.最高工程費用 D.最低租售數(shù)量

　　E.最高銷售價格

　　12.按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括( )決策。

　　A.業(yè)務(wù)型 B.風(fēng)險型

　　C.確定型 D.群體型

　　E.不確定型

　　13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括( )。

　　A.開發(fā)建設(shè)投資 B.土地增值稅

　　C.借款本金償還 D.借款利息支付

　　E.運營費用

　　14.相對于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點有( )。

　　A.需到期償還 B.無需還本付息

　　C.稅收負擔(dān)輕 D.共擔(dān)投資風(fēng)險

　　E.共享投資利潤

　　15.能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有( )。

　　A.空置面積 B.租金水平

　　C.收租損失水平 D.可出租面積

　　E.經(jīng)營費用

　　答案解析：

　　多項選擇題

　　1. ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE

　　6. ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10. CDE

　　11. ABCD 12.BCE 13. CD 14. BDE 15. BD

　　1.按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

　　2.按增量存量細分，房地產(chǎn)市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。

　　3.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。

　　5.時間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。

　　7.儲蓄投資決定理論認為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實際利率理論，認為利率不受貨幣因素的影響;流動性偏好利率理論則認為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認為利率的高低取決于平均利潤率。

　　8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。

　　9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。

　　11.收入類項目選最低的，成本類項目選最高的。

　　12.按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策。

　　13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計入現(xiàn)金流出，因為借款也屬于投資。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運營費用屬于現(xiàn)金流出。

　　14.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險，分享房地產(chǎn)投資活動形成的可分配利潤。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負債，需要還本付息。

　　15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。