三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　 四、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

　　五、估價時點

　　2009年6月30日

　　六、價值定義

　　房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　七、估價依據(jù)

　　(一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范

　　1.《中華人民共和國物權(quán)法》。

　　2.《中華人民共和國擔(dān)保法》。

　　3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　4.《中華人民共和國土地管理法》。

　　5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

　　6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

　　7.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

　　(二)委托方提供的有關(guān)資料(略)

　　(三)估價方掌握的有關(guān)資料

　　1.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。

　　2.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。

　　3.國家及當?shù)赜嘘P(guān)稅費法規(guī)。

　　4.其他政策文件等。

　　八、估價原則

　　本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：

　　1.合法原則(略)。

　　2.最高最佳使用原則(略)。

　　3.替代原則(略)。

　　4.估價時點原則(略)。

　　九、估價方法

　　因估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項目市場較為發(fā)達，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項費用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進行估價。綜合兩種估價方法的測算結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。

　　兩種估價方法定義如下：(略)。

　　十、估價結(jié)果(略)

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期(略)

　　十三、風(fēng)險提示(略)

　　十四、估價報告應(yīng)用的有效期(略)

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用(略)

　　六、估價測算過程(略)

　　(一)市場法

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。

　　計算公式：

　　估價對象市場價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

　　1.可比實例選擇

　　區(qū)域市場同類項目售價等數(shù)據(jù)組見下表：(略)。

　　根據(jù)替代原則，結(jié)合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：

　　可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27㎡，建筑面積為98741.45㎡，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/㎡(按建筑面積計算，下同)，交易時間為2009年4月。

　　可比實例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77㎡，建筑面積為34198.63㎡，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/㎡，交易時間為2007年10月。

　　可比實例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56㎡，建筑面積為83773㎡，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/㎡，交易時間為2008年5月。

　　2.房地產(chǎn)比較因素條件說明表

　　附 件(略)