參考答案及解析

　　一、單項選擇題

　　1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A

　　二、多項選擇題

　　1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD

　　三、判斷題

　　1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×(2)P2=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=6000元/(0.25%-05%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}=386840.23元

　　(3)P3=A2/i[1-1/(1+i)n]=1000元10.25%×[1-1/(1+0.25%)60]=55652.36元

　　(4)P=P1+P2+P3=(500000+386840.23+55652.36)元=942492.59元

　　(5)5年后的終值為：F=P(1+i)n=942492.59元×(1+0.25%)60=1094815.21元

　　(6)可購住房總價為：1094815.21元/50%=2189630.42元

　　(7)可購住房單價為：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

　　(二)解：

　　1.編制資本金現(xiàn)金流量表

　　(1)甲方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。

　　資本金現(xiàn)金流量表(單位：萬元)

　　年還本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%×(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71萬元

　　(2)乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。

　　資本金現(xiàn)金流量表單位·萬元

　　2.用差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行方案比選

　　(1)進(jìn)行單一方案評價

　　NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+12403/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+13024/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15}萬元=(-300+227.24+122.35+102.77+45.70)萬元=19806萬元

　　因為NPV甲>0，所以甲方案可行。

　　NPV乙={-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10}萬元=(-400+426.60+182.82)萬元=209.4萬元

　　因為NPV乙>0，所以乙方案可行。

　　(2)用差額投資內(nèi)部收益進(jìn)行方案比選

　　因為乙方案投資高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。

　　(3)計算(乙-甲)差額內(nèi)部收益率

　　令i1=16%

　　NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+2476/16%×[1-1/(1+16070)4]×1/9(1+15%)15}萬元=488萬元

　　令12=17%

　　NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-11(1+17%)5]×11(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/17%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+15%)15}萬元=-0.97萬元

　　FIRR=16%+488/(4.88+097)×1%=16.83%

　　因為FIRR=1683%>15%，所以乙方案優(yōu)于甲方案。

　　解析

　　一、單項選擇題

　　1.短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小。

　　4.B選項投資者要到達(dá)理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。

　　5.房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。

　　8.土地儲備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費;②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費用;③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用;④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用;⑤貸款利息;⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

　　12.時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。

　　15.(1)按月計息時，利息和=P[(1+i)n-1]=1000萬元×[(1+8%/12)3×12-1]=270.24萬元

　　(2)按季計息時，利息和=P[(1+1)n-1]=1000萬元×[(1+8%/4)4×3-1]=268.24萬元

　　(1)-(2)=2.0萬元

　　17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/(1+i)n]=(655200-200000)元×(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2/12)20×12]=3584.01元。

　　18.因為年利率與年租金增長率相同，故P=n×A1/(1+i)，P=F/(1+i)n，則A1=11837.97元，A5=A1(1+6%)5-1=14945.16元。

　　20.FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%.

　　22.A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100萬元×40%x75%/[1-11(1+7.5%)10]=5.83萬元稅前現(xiàn)金回報率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=(20×70%-5.83)/(100×60%)=13.62%

　　23.流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。

　　24.總建筑面積(產(chǎn)量)=15000㎡×3=45000㎡，可銷售面積(銷售量)=45000㎡×800/0=36000㎡，根據(jù)盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量，設(shè)銷售單價為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡

　　本題容易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應(yīng)用總建筑面積。

　　31.(1200+100+800)元/55%=3818.18元。

　　二、多項選擇題

　　8.B選項應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額;D選項應(yīng)是商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關(guān)。

　　10.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。

　　12.以出讓方式取得熟地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成。

　　15.零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。

　　三、判斷題

　　1.商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

　　4.還可以采用邀請招標(biāo)的方式。

　　5.指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時期數(shù)據(jù)在預(yù)測中的作用高低。a越小，則預(yù)測值越趨向平滑。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算;房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。

　　8.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。

　　11.借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。

　　14.利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。

　　15.收益性物業(yè)的經(jīng)營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用。