四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分)

　　第 66 題 王某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購(gòu)房款的60%來(lái)自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款1.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/㎡的價(jià)格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/㎡的價(jià)格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價(jià)格全部賣掉(每次賣房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅)。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的租金保持200元/(月·㎡)(按建筑面積計(jì))不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的25%;購(gòu)房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。

　　(1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程。

　　(2)列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)(不要求計(jì)算出結(jié)果)。(10分)

　　自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬(wàn)元)

　　年末 0123～91011～141516～1920

　　現(xiàn)金流入

　　年毛租金收入

　　凈轉(zhuǎn)售收入

　　現(xiàn)金流出

　　購(gòu)房、辦證及裝修投入

　　年還本付息

　　年運(yùn)營(yíng)成本

　　凈現(xiàn)金流量

　　【參考解析】：

　　年末 0123～91011～141516～1920

　　現(xiàn)金流入

　　年毛租金收入 192192 153.6 153.6 96 96

　　凈轉(zhuǎn)售收入 193.86 335.52 596.48

　　現(xiàn)金流出

　　購(gòu)房、辦證及裝修投入 398.4 71.68

　　年還本付息 83.92 83.92 83.92 83.92

　　年運(yùn)營(yíng)成本 48 48 38.4 38.4 24 24

　　凈現(xiàn)金流量 -398.4 -83.92 36.4 60.08 215.54 115.2 393.12 72 572.48　

　　第 67 題 某開發(fā)商以3000萬(wàn)元購(gòu)得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5.5。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬(wàn)元，開發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元/㎡，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用(土地費(fèi)用除外)之和的3.5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷售費(fèi)用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5.5%。項(xiàng)目開發(fā)期為2年，建造期為1.5年。土地費(fèi)用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7.7%，按季計(jì)息。不考慮土地增值稅。

　　(1)若開發(fā)商要求的稅前成本利潤(rùn)率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷售價(jià)格。

　　(2)若該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為8000元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷售量。

　　答案解析：

　　1.設(shè)項(xiàng)目的最低售價(jià)格為X萬(wàn)元，則項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值GDV=X(1-5.5%)　

　　2.該項(xiàng)目保本的最低銷售為X萬(wàn)平方米，根據(jù)

　　RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%，可得

　　30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%×8000X)-1，

　　X=1.53萬(wàn)平方米