二、房地產(chǎn)投資(掌握)

　�、宸康禺a(chǎn)投資及其目的

　　房地產(chǎn)投資的概念：指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮�直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。

　　房地產(chǎn)投資的目的：為了實現(xiàn)其財富最大化。通過房地產(chǎn)投資，投資者可以：①獲得業(yè)主的榮譽;②獲得收益和資本增值;③降低投資組合的總體風(fēng)險，抵御通貨膨脹的影響。

　　㈡房地產(chǎn)投資的特點

　　區(qū)位選擇異常重要。房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險特征，不僅受到地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。位置決定了房地產(chǎn)的投資價值。當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，投資具備基本的可行性。房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要。房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。進行投資決策時，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預(yù)測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。

　　適于進行長期投資：投資者的土地權(quán)益通常在40年以上，且該權(quán)益的期限還可依法延長，地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性，故房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項長期投資，從開發(fā)建設(shè)開始，就重視其長期投資價值的創(chuàng)造、維護和保持，以使得房地產(chǎn)投資項目的全壽命周期利益最大化。

　　3.需要適時的更新改造投資：要適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能以適應(yīng)市場環(huán)境變化。按照租戶意愿及時調(diào)整或改進房地產(chǎn)的使用功能十分重要。

　　投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險：房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致投資價值不易判斷，投資面臨價值風(fēng)險，需專業(yè)人員判斷，還要結(jié)合自身的眼光、能力和經(jīng)驗進行獨立判斷。

　　變現(xiàn)性差：房地產(chǎn)的流動性差，致使房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差。偏好與價格的匹配

　　易受政策影響：指房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。

　　依賴專業(yè)管理：指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　存在效益外溢和轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。