第十章　房地產估價程序

　　多項選擇題

　　1.房地產估價程序的作用包括(　)。

　　A.規(guī)范估價行為

　　B.節(jié)省估價成本

　　C.保證估價質量

　　D.提高估價效率

　　E.招攬估價業(yè)務

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價程序的作用。估價程序的作用概括起來主要有以下4個：(1)規(guī)范估價行為;(2)保證估價質量;(3)提高估價效率;(4)防范估價風險。參見教材P396。

　　2.下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有(　)。

　　A.估價對象

　　B.估價方法

　　C.價值類型

　　D.價值時點

　　E.估價所需材料

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是確定估價基本事項。估價對象主要由委托人確定，估價方法和估價所需材料都是估價師決定的。參見教材P402～407。

　　3.下列不宜采用批量估價或自動估價的是(　)。

　　A.計稅價值評估

　　B.房地產抵押貸款前評估

　　C.房地產抵押貸款后評估

　　D.房屋征收補償評估

　　E.房屋征收預評估

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是估價業(yè)務接洽與承接。應采用批量估價的項目，主要是適用于批量估價的房地產計稅價值評估、房地產抵押貸款后重估。房地產(包括住宅)抵押貸款前估價、房屋征收評估(不包括預評估)，不宜采用批量估價或自動估價。參見教材P401。

　　4.獲取房地產估價業(yè)務的措施可以有(　)。

　　A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求

　　B.提高服務質量

　　C.恰當的宣傳

　　D.低收費

　　E.最大限度壓縮估價作業(yè)期

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是不應承接估價業(yè)務的情形。選項A超越專業(yè)能力是不能承接的，違背職業(yè)道德;選項D低收費是惡意競爭，也違背職業(yè)道德;選項E最大限度壓縮估價作業(yè)期增加估價難度和風險。參見教材P397～399。

　　5.估價基本事項包括(　)。

　　A.估價目的

　　B.估價方法

　　C.估價對象

　　D.估價原則

　　E.價值時點

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是估價基本事項概述。估價基本事項有估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。參見教材P402。

　　6.下列關于明確房地產價值時點的表述中，正確的有(　)。

　　A.價值時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期為價值時點

　　B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日

　　C.評估受賄房地產價值，確定價值時點應選擇估價委托之日

　　D.房地產估價人員可以假定價值時點

　　E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是價值時點的確定。選項C錯誤，評估受賄房地產價值，價值時點應為受賄日;選項D錯誤，在實際中，價值時點應是估價師根據估價目的并經委托人認可后確定的;選項E錯誤，對原估價結果有異議而引起的復核估價，是原估價的價值時點。參見教材P403～404。

　　7.在獲取估價業(yè)務時，(　)的情況的估價機構和估價師不應承接該項業(yè)務。

　　A.與估價需求者有利害關系

　　B.與估價對象有利益關系

　　C.超出了自己的業(yè)務范圍

　　D.受行政主管部門委托

　　E.自己的專業(yè)知識和經驗所限而難以評估出客觀合理的價值

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是不應承接估價業(yè)務的情形。行政部門的合理估價需要，是可以得到滿足的。參見教材P397～399。

　　8.某家三級資質房地產估價機構不能承接的業(yè)務包括(　)。

　　A.公司上市

　　B.企業(yè)清算

　　C.司法鑒定

　　D.房屋征收

　　E.在建工程抵押

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是不應承接估價業(yè)務的情形。一級資質，都能做，無限制;二級資質(2個不能做)，公司上市、企業(yè)清算;三級資質(3個不能做)，公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定;暫定期內的三級(5個不能做)，公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押。參見教材P398。

　　9.房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是(　)。

　　A.說明估價報告的合法性、真實性

　　B.說明估價的獨立、客觀、公正性

　　C.規(guī)避估價風險

　　D.保護估價報告使用人

　　E.防止委托人提出高估或低估要求

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是估價報告的組成。合理且有依據地說明估價假設，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構;另一方面是告知、提醒估價報告使用人在使用估價報告時注意，保護估價報告使用人。參見教材P35、418。

　　10.估價委托合同的內容一般包括(　)。

　　A.委托人的名稱或者姓名和資產狀況

　　B.估價費用及其支付方式

　　C.解決爭議的方法

　　D.估價機構的名稱和住所

　　E.委托人的協(xié)助義務

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是估價業(yè)務接洽與承接。委托人的資產狀況不需要在委托合同中約定。參見教材P400～401。

　　11.在校核測算結果時，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有(　)。

　　A.隱含的估價對象范圍不同

　　B.參數選取不合理

　　C.估價作業(yè)日期不同

　　D.價值類型選取不合理

　　E.選用的估價方法不切合估價對象

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是測算結果的校核和分析比較。選項C作業(yè)日期不能成為測算結果之間有較大差異的理由;選項D是估價基本事項，早就定了，也不應該是測算結果之間有較大差異的理由。參見教材P414。

　　12.下列關于價值類型的說法中，正確的是(　)。

　　A.房地產征收估價評估的是謹慎價值

　　B.法院拍賣房地產評估的是快速變現(xiàn)價值

　　C.房地產抵押估價評估的是謹慎價值

　　D.房地產開發(fā)投資評估的是投資價值

　　E.房地產開發(fā)投資評估的是市場價值

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是價值類型的確定。選項A錯誤，房地產征收估價評估的是市場價值;選項B錯誤，法院拍賣房地產評估也是市場價值;選項E錯誤，房地產開發(fā)投資評估的是投資價值。參見教材P407。

　　13.應該在估價技術報告中說明的內容包括(　)。

　　A.估價委托人

　　B.估價對象的最高最佳利用分析

　　C.估價方法適用性分析

　　D.估價依據

　　E.估價測算過程

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是估價技術報告。選項AD屬于估價結果報告中的內容。參見教材P421～422。

　　14.保存的估價資料應全面、完整，一般包括(　)。

　　A.估價報告

　　B.估價委托書

　　C.估價中的不同意見記錄

　　D.外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見

　　E.內部意見

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是保存估價資料。保存的估價資料應全面、完整，一般包括：(1)估價報告;(2)估價委托書和股價委托合同;(3)估價所依據的估價委托人提供的資料;(4)估價項目來源和溝通情況記錄;(5)估價作業(yè)方案;(6)估價對象實地查勘記錄;(7)估價報告內部審核記錄;(8)估價中的不同意見記錄;(9)外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。參見教材P424。