第九章　其他估價(jià)方法及其運(yùn)用

　　多項(xiàng)選擇題

　　1.運(yùn)用路線價(jià)法對(duì)臨街土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不需要做的項(xiàng)目有(　)。

　　A.交易情況修正

　　B.市場(chǎng)狀況調(diào)整

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　D.劃分路線價(jià)區(qū)段

　　E.制作價(jià)格修正率表

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已經(jīng)是經(jīng)過交易情況修正后的正常價(jià)格;路線價(jià)對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的臨街土地價(jià)值一致，都是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。參見教材P364。

　　2.甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有(　)。

　　A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元

　　B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元

　　C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元

　　D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元

　　E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元

　　『正確答案』CE

　　『答案解析』本題考查的是編制價(jià)格修正率表。選項(xiàng)A應(yīng)該為40萬元;選項(xiàng)B應(yīng)該為70萬元;選項(xiàng)D應(yīng)該為100萬元。參見教材P367。

　　3.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵包括(　)。

　　A.估價(jià)期日

　　B.開發(fā)程度

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表

　　D.土地權(quán)利類型

　　E.基準(zhǔn)地價(jià)公布日期

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法的操作步驟�；鶞�(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，包括基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利類型、使用期限、用途、容積率、開發(fā)程度和估價(jià)期日。參見教材P378。

　　4.基準(zhǔn)地價(jià)修正法的步驟包括(　)。

　　A.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料

　　B.查找估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)

　　C.對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易情況修正

　　D.對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

　　E.對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法的操作步驟。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行宗地估價(jià)，一般分為下列5個(gè)步驟：(1)收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料;(2)查找估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià);(3)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;(4)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整;(5)計(jì)算估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格。步驟中不包括交易情況修正。參見教材P378。

　　5.下列估價(jià)方法中，屬于批量估價(jià)方法的是(　)。

　　A.路線價(jià)法

　　B.假設(shè)開發(fā)法

　　C.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

　　D.多元回歸分析法

　　E.價(jià)差法

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法和多元回歸分析法都是批量估價(jià)方法。參見教材P365、P378、P380。

　　6.下列方法中，屬于批量估價(jià)的有(　)。

　　A.成新折扣法

　　B.價(jià)差法

　　C.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

　　D.損失資本化法

　　E.多元回歸法

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是批量評(píng)估�；�于同一目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，對(duì)大量相似的房地產(chǎn)給定日期的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。成新折扣法可以批量估價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法和多元回歸分析法都是批量估價(jià)方法。參見教材P317、378、380。

　　7.運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，常用的分組標(biāo)準(zhǔn)有(　)。

　　A.按用途劃分

　　B.按總價(jià)劃分

　　C.按單價(jià)劃分

　　D.按類型劃分

　　E.按區(qū)位劃分

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行房地產(chǎn)分組時(shí)，可以按用途、類型、區(qū)位進(jìn)行分組。參見教材P379。

　　8.對(duì)因通風(fēng)采光問題造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損額評(píng)估，可用的估價(jià)方法有(　)。

　　A.修復(fù)成本法

　　B.損失資本化法

　　C.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

　　D.多元回歸分析法

　　E.價(jià)差法

　　『正確答案』BE

　　『答案解析』本題考查的是損失資本化法。損失資本化法主要用于評(píng)估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額。參見教材P381。

　　9.下列情況中，需要補(bǔ)交地價(jià)的有(　)。

　　A.改變土地用途

　　B.提高容積率

　　C.延長土地使用期限

　　D.擴(kuò)大土地使用面積

　　E.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是價(jià)差法。需要補(bǔ)地價(jià)的情形：(1)改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件;(2)延長土地使用期限;(3)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。參見教材P382。

　　10.長期趨勢(shì)法主要包括(　)。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.直接比較法

　　E.直接資本化法

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是長期趨勢(shì)法概述。長期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。參見教材P384。

　　11.下列有關(guān)平均增減量法，描述錯(cuò)誤的有(　)。

　　A.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同時(shí)，可以采用簡便的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)

　　B.如果逐期上漲額時(shí)起時(shí)伏，很不均勻，運(yùn)用平均增減量法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格的準(zhǔn)確性隨之降低

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)過程持續(xù)上升或持續(xù)下降，且各期上升或下降的數(shù)額大致相同時(shí)，宜采用平均增減量法

　　D.越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越不重要

　　E.由于估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)存在差異，平均增減量法不宜采用加權(quán)方式調(diào)整

　　『正確答案』DE

　　『答案解析』本題考查的是平均增減量法。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)值、價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，如果能用不同的權(quán)重對(duì)過去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)值、價(jià)格更接近或符合實(shí)際。參見教材P388。

　　12.長期趨勢(shì)法可以用于(　)。

　　A.推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格

　　B.預(yù)測(cè)收益法中未來的租金、空置率等

　　C.比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　D.比較分析房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力

　　E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是長期趨勢(shì)法的作用。選項(xiàng)C的正確描述應(yīng)該是，比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。參見教材P392。