第八章　假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

　　多選題

　　1.適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況包括(　)。

　　A.在建工程

　　B.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)

　　C.可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)

　　D.可供開發(fā)建設(shè)的土地

　　E.市場(chǎng)交易活躍的房地產(chǎn)

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)B難以采用假設(shè)開發(fā)法，因?yàn)橐?guī)劃條件不明，難以確定未來開發(fā)完成后的價(jià)值;選項(xiàng)E適合采用比較法，是否也適合假設(shè)開發(fā)法，不明確。參見教材P338。

　　2.假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供(　)。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

　　B.待開發(fā)房地產(chǎn)的客觀價(jià)格

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的客觀利潤

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供3種數(shù)值：(1)測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格;(2)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤;(3)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。參見教材P338。

　　3.假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用需要良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括(　)。

　　A.統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)、健全的房地產(chǎn)法規(guī)

　　B.穩(wěn)定、可預(yù)見、透明的房地產(chǎn)政策

　　C.連續(xù)、全面、開放的房地產(chǎn)信息資料庫

　　D.估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式

　　E.準(zhǔn)確預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：(1)要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);(2)要有一個(gè)穩(wěn)定、具可預(yù)見性及透明的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃;(3)要有一個(gè)有較長歷史、連續(xù)、全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。參見教材P339。

　　4.在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有(　)。

　　A.用途

　　B.區(qū)位

　　C.建筑規(guī)模

　　D.建筑檔次

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇。在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。區(qū)位是既定的，無法選擇;開發(fā)企業(yè)只要具備相應(yīng)資質(zhì)，具有理性，應(yīng)該都能采取最佳開發(fā)利用方式。參見教材P342～343。

　　5.假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的(　)。

　　A.可接受性

　　B.保值增值性

　　C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

　　D.未來發(fā)展趨勢(shì)

　　E.固定性

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢(shì)。參見教材P343。

　　6.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，當(dāng)在建工程要續(xù)建成房屋時(shí)，在建工程價(jià)值需要扣除(　)。

　　A.續(xù)建完成后的價(jià)值

　　B.在建工程取得稅費(fèi)

　　C.續(xù)建成本

　　D.管理費(fèi)用

　　E.投資利息

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式。在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的價(jià)值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤。參見教材P345。

　　7.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2015年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的有(　)。

　　A.利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年10月18日

　　B.利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年4月18日

　　C.開發(fā)經(jīng)營期為2015年10月18日至2017年10月17日

　　D.建設(shè)期為2015年10月18日至2017年10月17日

　　E.銷售期為2017年4月18日至2018年4月17日

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。測(cè)算土地總價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為取得該開發(fā)用地的時(shí)間，為2015年10月18日;開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2015年10月18日到2018年4月17日;建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2015年10月18日到2017年10月17日;銷售期為2017年4月18日到2018年4月17日。參見教材P347。

　　8.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)值可用(　)求取。

　　A.比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.長期趨勢(shì)法

　　E.實(shí)物量法

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格。否則就不是假設(shè)開發(fā)法了，而是成本法。參見教材P350。