第七章　成本法及其運用

　　多項選擇題

　　1.價格等于“成本加平均利潤”是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備(　)的條件。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)成本等于平均利潤

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)成本大于平均利潤

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)成本小于平均利潤

　　D.自由競爭

　　E.該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)

　　『正確答案』DE

　　『答案解析』本題考查的是成本法估價需要具備的條件。價格等于“成本加平均利潤”是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。參見教材P287。

　　2.運用成本法估價，應(yīng)該注意的內(nèi)容包括(　)。

　　A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本

　　B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本

　　C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

　　D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

　　E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是成本法估價需要具備的條件。采用成本法估價時應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本;應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整;應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。選項E違背了估價師獨立性的原則。參見教材P287～288。

　　3.在運用成本法時最主要的有(　)。

　　A.區(qū)分計劃成本和實際成本

　　B.區(qū)分實際成本和客觀成本

　　C.結(jié)合實際成本來確定評估價值

　　D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

　　E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值

　　『正確答案』BE

　　『答案解析』本題考查的是成本法估價需要具備的條件。采用成本法估價時應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本;應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整;應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。參見教材P287～288。

　　4.土地征收補償費用一般包括(　)。

　　A.土地補償費

　　B.安置補助費

　　C.地上附著物和青苗的補償費

　　D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費用

　　E.征地管理費

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是土地成本。征收集體土地的土地成本一般包括土地征收補償費用、相關(guān)稅費和其他費用，土地征收補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。參見教材P290。

　　5.成本法中，在計算投資利息時，應(yīng)計息項目包括(　)。

　　A.土地成本

　　B.建設(shè)成本

　　C.銷售費用

　　D.銷售稅費

　　E.銷售利潤

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是投資利息。銷售稅費一般在銷售的時候才支付，因而計算利息時間為0。銷售利潤不形成對資金的占用，也不計算利息。參見教材P294。

　　6.在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括(　)。

　　A.土地成本

　　B.建設(shè)成本

　　C.管理費用

　　D.銷售費用

　　E.投資利息

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。直接成本利潤率的計算基數(shù)是7個項目中的前兩項，即土地成本和建設(shè)成本。參見教材P298。

　　7.某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年土地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建成本為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地成本在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有(　)。

　　A.評估對象土地成本為196萬元

　　B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元

　　C.土地成本的計息期為1.5年

　　D.土地成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元

　　E.開發(fā)利潤為64.20萬元

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是重新購建成本的求取思路。(1)類似工業(yè)用地的重新購建成本為200萬元(50年土地使用權(quán))，估價對象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價對象土地成本=200×(1-1/1.0645)/(1-1/1.0650)≈196萬元。

　　注意：本題存在一定歧義。關(guān)鍵是怎么理解類似工業(yè)用地。根據(jù)選取可比實例中的類似標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu);而沒有關(guān)于年限的類似要求。在實務(wù)中，一般沒有45年期的現(xiàn)成的土地重新購建成本的數(shù)據(jù)。最常用的做法是：先找到基準(zhǔn)地價(法定最長使用年限的地價數(shù)據(jù))，做市場狀況調(diào)整，然后做年期修正，調(diào)整為估價對象在價值時點，剩余使用年限的地價。

　　(2)應(yīng)計算利息項目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用=196+300+15+20=531萬元。

　　(3)土地成本之外其他計息項目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73萬元。

　　(4)開發(fā)利潤=投資利潤率×(土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72萬元。

　　注：如果將類似土地的重新購建成本理解為45年期的，則選擇BCDE。但是增加一個年期修正的考點，難度會大一點。參見教材P303。

　　8.下列關(guān)于重新購建成本的說法中，正確的有(　)。

　　A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

　　B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

　　C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

　　D.建筑物的重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

　　E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限狀況下的價格

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。土地是在價值時點狀態(tài)下的剩余年限的價格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新購建成本就是30年住宅用地使用權(quán)的價格，而不是70年的全新價格。參見教材P303。

　　9.根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有(　)。

　　A.單位比較法

　　B.市場提取法

　　C.分解法

　　D.工料測量法

　　E.指數(shù)調(diào)整法

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。市場提取法，是求取“報酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折舊的時候采用的方法。參見教材P305。

　　10.引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括(　)。

　　A.地震

　　B.電梯數(shù)量不夠

　　C.酸雨

　　D.單行道

　　E.門窗的自然破損

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項B是功能缺乏的功能折舊;選項D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。參見教材P311。

　　11.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.環(huán)境污染

　　D.交通擁擠

　　E.正常使用的磨損

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項AB為功能折舊，選項E為物質(zhì)折舊。參見教材P312。

　　12.根據(jù)成新度，下列房屋屬于基本完好房的是(　)。

　　A.4成

　　B.5成

　　C.6成

　　D.7成

　　E.8成

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：(1)完好房：十、九、八成;(2)基本完好房：七、六成;(3)一般損壞房：五、四成;(4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房：三成以下。參見教材P329。