多項選擇題

　　1.下列難以采用收益法估價的房地產(chǎn)有(　)。

　　A.學(xué)校

　　B.公園

　　C.政府大樓

　　D.商店

　　E.游樂場

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是收益法適用的估價對象。收益法一般不適用于行政大樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)估價。參見教材P218。

　　2.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于(　)。

　　A.未來凈收益的大小

　　B.未來凈收益的分類

　　C.已經(jīng)獲得凈收益的大小

　　D.目前總收益的大小

　　E.獲得凈收益期限的長短

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。參見教材P218。

　　3.收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有(　)。

　　A.抵押貸款還本付息額

　　B.房地產(chǎn)折舊額

　　C.重置提撥款

　　D.房地產(chǎn)改擴建費用

　　E.所得稅

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件的費用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費用，屬于運營費用。參見教材P253。

　　4.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔(dān)，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括(　)。

　　A.電費

　　B.物業(yè)管理費

　　C.水費

　　D.供暖費

　　E.房地產(chǎn)稅

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。電費和物業(yè)管理費，由承租人負擔(dān)，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔(dān)的費用。參見教材P254。

　　5.在求取凈收益時，運營費用包括(　)。

　　A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

　　B.房地產(chǎn)折舊費

　　C.房屋保險費

　　D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

　　E.為承租人提供的服務(wù)費

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。參見教材P253。

　　6.從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含(　)等。

　　A.房地產(chǎn)改擴建費用

　　B.抵押貸款還本付息額

　　C.房屋設(shè)備折舊費

　　D.所得稅

　　E.房屋裝修折舊費

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。參見教材P253。

　　7.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則(　)。

　　A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

　　B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

　　C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

　　D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

　　E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

　　『正確答案』BCD

　　8.下列有關(guān)收益法測算的描述，正確的有(　)。

　　A.無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益

　　B.無形收益難以貨幣化，無法通過選取較低的報酬率予以考慮

　　C.實際收益是實際獲得的收益，它一般能直接用于估價

　　D.客觀收益是在正常情況下所能獲得的收益

　　E.評估出租人權(quán)益價值，租賃期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。選項B錯誤，無形收益難以貨幣化，但可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮;選項C錯誤，實際收益一般不能直接用于估價。參見教材P257。

　　9.就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出(　)。

　　A.較樂觀的估計值

　　B.較保守的估計值

　　C.過高的估計值

　　D.過低的估計值

　　E.最可能的估計值

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。求取凈收益實際上是預(yù)測未來的凈收益。預(yù)測由于面臨不確定性，不可避免地會有樂觀估計、保守估計和最可能(或折中)估計。為避免出現(xiàn)這種情況，應(yīng)要求估價師同時給出未來凈收益的三種估計值，即較樂觀的估計值、較保守的估計值和最可能的估計值。除評估房地產(chǎn)抵押價值因遵循謹慎原則應(yīng)選用較保守的估計值、評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其他目的的估價一般應(yīng)選用最可能的估計值。參見教材P259。

　　10.下列有關(guān)報酬率的求取方法，描述正確的是(　)。

　　A.在V=A/Y的情況下，報酬率通過Y=A/V來求取，此為市場提取法

　　B.為了避免偶然性，市場提取法中應(yīng)盡量收集較多的可比實例，求其凈收益與價格之比的平均數(shù)

　　C.累加法中，報酬率的求取要加上投資帶來的優(yōu)惠率

　　D.在收益法估價中，廣泛使用的是名義凈收益

　　E.市場提取法中，對求出的報酬率應(yīng)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是報酬率的求取方法。選項C錯誤，在累加法中，報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔(dān)補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率。參見教材P265。

　　11.運用直接資本化法估價，根據(jù)估價對象不同，采用的資本化率包括(　)。

　　A.加權(quán)平均資本化率

　　B.綜合資本化率

　　C.建筑物資本化率

　　D.土地資本化率

　　E.權(quán)益資本化率

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是投資組合技術(shù)。運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，如評估的是房地價值還是土地價值或建筑物價值，采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。參見教材P272。