第五章　比較法及其運(yùn)用

　　多項(xiàng)選擇題

　　1.下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　B.學(xué)校

　　C.在建工程

　　D.古建筑

　　E.特殊廠房

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：(1)數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;(2)很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等;(3)可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。參見教材P176。

　　2.下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用比較法估價(jià)的有(　)。

　　A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　C.行政辦公樓

　　D.寫字樓

　　E.在建工程

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難以取得可比實(shí)例;在建工程的施工進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用比較法了。參見教材P176。

　　3.在收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量收集較多的信息，一般包括下列(　)。

　　A.付款方式

　　B.融資條件

　　C.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　D.交易目的

　　E.業(yè)主資質(zhì)

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是收集交易實(shí)例的要求。在收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量收集較多的信息，一般包括：交易對(duì)象基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的。參見教材P179。

　　4.運(yùn)用比較法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件(　)。

　　A.用途相同

　　B.區(qū)位相近

　　C.價(jià)格相同

　　D.成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　E.權(quán)利性質(zhì)相同

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求：(1)可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的;(2)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類似，具體應(yīng)滿足下列要求：1)與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近，2)與估價(jià)對(duì)象的用途相同，3)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，4)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)，5)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，6)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。參見教材P182。

　　5.與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的(　)等相同或相似的房地產(chǎn)。

　　A.區(qū)位

　　B.用途

　　C.權(quán)利性質(zhì)

　　D.總價(jià)

　　E.外觀

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求�？杀葘�(shí)例的房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，包括：(1)與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近;(2)與估價(jià)對(duì)象的用途相同;(3)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同;(4)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng);(5)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng);(6)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P182～183。

　　6.融資條件的不同，通常指(　)等的不同。

　　A.貸款額度

　　B.首付款比例

　　C.貸款利率

　　D.抵押物要求

　　E.貸款期限

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一融資條件。統(tǒng)一融資條件，主要指將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為常規(guī)融資條件下的價(jià)格。融資條件主要有：首付款比例、貸款利率、貸款期限等。參見教材P186。

　　7.下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是(　)。

　　A.相鄰房地產(chǎn)合并交易

　　B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商

　　C.利害關(guān)系人之間的交易

　　D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)

　　E.在價(jià)格上漲時(shí)候的交易

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。交易中的特殊因素多樣復(fù)雜，歸納起來主要有下列方面：(1)利害關(guān)系人之間的交易;(2)對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;(3)被迫出售或被迫購買的交易;(4)人為哄抬價(jià)格的交易;(5)對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易;(6)相鄰房地產(chǎn)合并的交易;(7)受迷信影響的交易。參見教材P191～192。

　　8.下列房地產(chǎn)交易中，不需要進(jìn)行交易情況修正的有(　)。

　　A.以正常市場(chǎng)價(jià)格成交的交易

　　B.急于出售的交易

　　C.以協(xié)議方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易

　　D.帶有家具、家用電器的房地產(chǎn)交易

　　E.拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)交易

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是交易情況修正的含義。交易情況修正是使可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格成為正常價(jià)格的處理。選項(xiàng)B需要進(jìn)行交易情況修正，其他選項(xiàng)均不需要進(jìn)行交易情況修正。參見教材P189。

　　9.比較法中房地產(chǎn)實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括(　)。

　　A.環(huán)境

　　B.地形、地勢(shì)

　　C.外部配套設(shè)施

　　D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　E.裝飾裝修

　　『正確答案』BDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)土地來說，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng)AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整。參見教材P198。

　　10.對(duì)某房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整中，下列屬于實(shí)物狀況調(diào)整的有(　)。

　　A.樓層狀況調(diào)整

　　B.朝向狀況調(diào)整

　　C.裝飾裝修狀況調(diào)整

　　D.采光、通風(fēng)狀況調(diào)整

　　E.土地使用期限狀況調(diào)整

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)土地來說，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng)AB屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容;選項(xiàng)E屬于權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。參見教材P198。

　　11.估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

　　A.地役權(quán)設(shè)立情況

　　B.土地使用期限

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　D.容積率

　　E.臨街狀況

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、臨街狀況是區(qū)位因素;可能容易混淆的是容積率這個(gè)選項(xiàng)，容積率是使用強(qiáng)度指標(biāo)，也屬于權(quán)利范疇。參見教材P199。

　　12.下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有(　)。

　　A.直接比較調(diào)整法

　　B.直觀比較法

　　C.總價(jià)調(diào)整法

　　D.成本調(diào)整法

　　E.百分比調(diào)整法

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見教材P200。