第一章　房地產(chǎn)估價概論

　　多項選擇題

　　1房地產(chǎn)估價職業(yè)道德的主要內(nèi)容包括(　)。

　　A.應(yīng)主動回避與自己有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

　　B.應(yīng)正直誠實，不得作任何虛假的估價

　　C.應(yīng)多承接估價業(yè)務(wù)，超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)也要積極爭取

　　D.應(yīng)對估價對象進(jìn)行認(rèn)真的實地查勘

　　E.應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的當(dāng)事人的商業(yè)秘密

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。選項C錯誤，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力和本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)。參見教材P37～38。

　　2.目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范包括(　)。

　　A.房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

　　B.房地產(chǎn)估價規(guī)范

　　C.房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見

　　D.國有土地上房屋征收評估辦法

　　E.注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有4個：房地產(chǎn)估價規(guī)范;房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn);房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見;國有土地上房屋征收評估辦法。選項E不屬于技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范。參見教材P11。

　　3.下列哪些選項是對房地產(chǎn)估價準(zhǔn)確性的正確認(rèn)識(　)。

　　A.即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值

　　B.所有的評估價值都會有誤差

　　C.能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差

　　D.判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較

　　E.由復(fù)核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。選項C錯誤，不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差，但這種誤差又要適度;選項E錯誤，即使可以用一些方法判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實際估價鑒定中一般不輕易直接評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序方面是否有疏漏，以及估價依據(jù)是否正確、估價假設(shè)是否合理、估價方法是否適用、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確、估價參數(shù)是否合理等，間接地對估價結(jié)果予以肯定或否定。參見教材P9。

　　4.下列選項中，屬于鑒證性估價的是(　)。

　　A.別墅開發(fā)價值估價

　　B.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價

　　C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

　　D.房地產(chǎn)抵押貸款估價

　　E.寫字樓租賃價格估價

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。選項BCD屬于鑒證性估價，估價報告的使用者包括委托人之外的第三方，估價結(jié)果具有公證性、證據(jù)性;選項AE屬于業(yè)主自用的咨詢性估價。參見教材P5。

　　5.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的(　)。

　　A.獨(dú)一無二

　　B.壽命長久

　　C.供給有限

　　D.價值量大

　　E.保值增值

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的必要性。因為獨(dú)一無二，無法簡單參照其他房地產(chǎn)的價格;因為價值量大，所以評估結(jié)果重要，并且可以承受專業(yè)估價服務(wù)費(fèi)用。參見教材P12。

　　6.可以用于判斷房地產(chǎn)估價是否存在估價誤差的方法有(　)。

　　A.直接與實際成交價格相比

　　B.與合格估價師的重新估價結(jié)果相比

　　C.估價程序是否嚴(yán)謹(jǐn)

　　D.估價方法是否適用

　　E.是否遵循估價標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。(1)實際成交價格可能存在價格扭曲，價格失真。(2)重復(fù)評估，屬于直接判定，費(fèi)時費(fèi)力費(fèi)錢，不值得，一般不推薦;(3)間接判定。估價程序是否嚴(yán)謹(jǐn)，估價方法是否適用、估價假設(shè)是否合理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確、參數(shù)是否合理等。(4)制定估價標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范是為了防止出現(xiàn)較大誤差。參見教材P10。

　　7.下列經(jīng)濟(jì)活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是(　)。

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

　　C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

　　D.處置抵押房地產(chǎn)

　　E.租賃抵押房地產(chǎn)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。前三者都是需要的。而處置抵押房地產(chǎn)時，需要確定的是房地產(chǎn)的市場價值，而不需要確定其抵押價值;租賃時需要確定市場租金，但是不需要確定抵押價值。參見教材P17。

　　8.估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于(　)。