判斷題

　　1、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。(　)

　　對

　　錯

　　2、出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。(　)

　　對

　　錯

　　3、在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。(　)

　　對

　　錯

　　4、投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。(　)

　　對

　　錯

　　5、若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)為500萬元，則收益乘數(shù)為4%。(　)

　　對

　　錯

　　6、直接資本化中未來第一年的收益不能用當(dāng)前的收益近似代替。(　)

　　對

　　錯

　　7、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。(　)

　　對

　　錯

　　8、某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費(fèi)用2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。(　)

　　對

　　錯

　　9、資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。(　)

　　對

　　錯

　　10、在凈收益每年不變且收益期為有限年的情況下，報酬率正好等于資本化率。(　)

　　對

　　錯

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。參見教材P257。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。前半部分是對的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是：其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。出租型房地產(chǎn)沒有銷售收入。參見教材P254。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。參見教材P260。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是報酬率的實質(zhì)。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P261。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是直接資本化法。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值。收益乘數(shù)=500/200=2.5。參見教材P267。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是直接資本化法。直接資本化中未來第一年的收益有時用當(dāng)前的收益近似代替。參見教材P267。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是直接資本化法。凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。參見教材P268。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是直接資本化法。有效毛收入乘數(shù)=房地產(chǎn)價格/有效毛收入;房地產(chǎn)價格=10×10=100(萬元);資本化率=房地產(chǎn)未來第一年凈收益/房地產(chǎn)價格=(10-2.5)/100=7.5%。參見教材P268。

　　9、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是直接資本化法。資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。參見教材P269。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是直接資本化法。在凈收益每年不變，且收益期為有限年的情況下，資本化率和報酬率的關(guān)系為：R=Y(1+Y)n/(1+Y)n-1。參見教材P270。