多項選擇題

　　1、房地產(chǎn)估價的原則主要有(　)。

　　A、獨立客觀公正原則

　　B、合法原則

　　C、謹(jǐn)慎原則

　　D、替代原則

　　E、價值對象原則

　　2、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有(　)。

　　A、自留山

　　B、自留地

　　C、被依法查封的財產(chǎn)

　　D、被依法監(jiān)管的財產(chǎn)

　　E、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房抵押時其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)

　　3、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件(　)。

　　A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金

　　B、取得土地使用權(quán)證書

　　C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書

　　D、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

　　E、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的20%以上

　　4、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，包括(　)。

　　A、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)在狀況

　　B、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

　　C、價值時點為過去，估價對象為現(xiàn)在狀況

　　D、價值時點為未來，估價對象為未來狀況

　　E、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

　　5、最高最佳利用原則必須同時符合(　)標(biāo)準(zhǔn)。

　　A、法律上允許

　　B、技術(shù)上可能

　　C、經(jīng)濟上可行

　　D、價值最大化

　　E、公益最大化

　　6、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有(　)。

　　A、替代原則

　　B、謹(jǐn)慎原則

　　C、合法原則

　　D、最高最佳利用原則

　　E、價值時點原則

　　7、在不考慮外部折舊的情況下，當(dāng)成本價值(　)比較價值或收益價值，說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場不景氣。

　　A、大大高于

　　B、大大小于

　　C、等于

　　D、小于

　　8、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的(　)。

　　A、社會一般收益率

　　B、最低期望收益率

　　C、特定投資者所要求的最低期望收益率

　　D、特定投資者所要求的最低收益率

　　9、下列房地產(chǎn)價值類型中，不一定低于市場價值的是(　)。

　　A、現(xiàn)狀價值

　　B、謹(jǐn)慎價值

　　C、快速變現(xiàn)價值

　　D、殘余價值

　　10、下列關(guān)于各種類型租金的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、市場租金是指由市場供求狀況決定的租金

　　B、商品租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金

　　C、準(zhǔn)成本租金是指接近但還達不到成本租金水平的租金

　　D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金

　　多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價原則概述。房地產(chǎn)估價原則主要有獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則、謹(jǐn)慎原則。此外，還有一致性原則、一貫性原則。參見教材P153。

　　2、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是合法原則�！段餀�(quán)法》規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：(1)土地所有權(quán);(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。參見教材P158。

　　3、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是合法原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P159。

　　4、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 本題考查的是價值時點原則�，F(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價目的不同，同時存在著3 種估價：(1)價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價;(2)價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價;(3)價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況的估價。參見教材P164。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用必須同時滿足四個條件：法律上允許;技術(shù)上可能;財務(wù)上可行;價值最大化。參見教材P166。

　　6、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項B，謹(jǐn)慎原則是針對抵押目的估價的特定原則，除現(xiàn)狀價值評估外，房地產(chǎn)估價均應(yīng)遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價值時點原則是普適性原則。參見教材P171。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。當(dāng)成本價值(在不考慮外部折舊的情況下)大大高于比較價值或收益價值，說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場不景氣;反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。參見教材P90。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。參見教材P92。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。選項A，在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當(dāng)在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。參見教材P92。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。選項B錯誤，商品租金也稱為全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成。參見教材P94。