多項(xiàng)選擇題

　　1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A、消費(fèi)者有購(gòu)買意愿

　　B、城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

　　C、人口急劇增長(zhǎng)

　　D、消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

　　E、有足夠的房地產(chǎn)供給能力

　　2、下列關(guān)于掛牌價(jià)格和成交價(jià)格的表述中，正確的有(　)。

　　A、掛牌價(jià)格通常高于成交價(jià)格

　　B、掛牌價(jià)格可以作為估價(jià)依據(jù)

　　C、在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買賣雙方成交價(jià)不小于賣方最低要價(jià)，不大于買方最高出價(jià)

　　D、成交價(jià)格是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情了解程度的不同而不同

　　E、通常情況下，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)高于掛牌方式出讓的地價(jià)

　　3、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，正確的有(　)。

　　A、現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值

　　B、投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值

　　C、謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

　　D、快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

　　E、殘余價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值

　　4、下列各項(xiàng)中，屬于市場(chǎng)價(jià)值形成條件的有(　)。

　　A、適當(dāng)營(yíng)銷

　　B、適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

　　C、謹(jǐn)慎行事

　　D、公平交易

　　E、熟悉情況

　　5、同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)?　)不同。

　　A、開(kāi)發(fā)成本

　　B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　C、納稅狀況

　　D、對(duì)未來(lái)的信心

　　E、市場(chǎng)利率

　　6、關(guān)于相同條件下同一估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值的說(shuō)法，正確的有(　)。

　　A、在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不高于市場(chǎng)價(jià)值

　　B、在合法利用下，(市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙�用的必要支出及�?yīng)得利潤(rùn)

　　C、在現(xiàn)狀利用為最高最佳利用下，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值

　　D、在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不低于市場(chǎng)價(jià)值

　　E、同一估價(jià)目的、價(jià)值類型下，不能同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值

　　7、下列屬于成本租金的有(　)。

　　A、折舊費(fèi)

　　B、維修費(fèi)

　　C、管理費(fèi)

　　D、利潤(rùn)

　　E、投資利息

　　8、投�；馂�(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值包括(　)。

　　A、遭受火災(zāi)毀損的建筑物價(jià)值

　　B、遭受火災(zāi)毀損的土地價(jià)值

　　C、連帶損失

　　D、租金損失

　　E、遭受火災(zāi)毀損的建筑物重建成本

　　9、按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類劃分房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，主要包括(　)。

　　A、房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格

　　B、土地使用權(quán)價(jià)格

　　C、其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格

　　D、歷史成本

　　E、可變現(xiàn)凈值

　　10、關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說(shuō)法，正確的有(　)。

　　A、合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度，影響承租人權(quán)益價(jià)值

　　B、抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值

　　C、無(wú)租約限制價(jià)值是指房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值

　　D、房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值

　　E、只要合同約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變

　　答案

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要— 不僅愿意購(gòu)買，而且有能力購(gòu)買。有效需求=意愿+支付能力。參見(jiàn)教材P84。

　　2、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，掛牌價(jià)格不能作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。參見(jiàn)教材P86～88。

　　3、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)B，投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為(如購(gòu)買)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資;反之，說(shuō)明不值得投資。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大于也可能等于，甚至可能小于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果;選項(xiàng)E，殘余價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P90～93。

　　4、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值的形成條件主要有5個(gè)：(1)適當(dāng)營(yíng)銷;(2)熟悉情況;(3)謹(jǐn)慎行事;(4)不受強(qiáng)迫;(5)公平交易。參見(jiàn)教材P91。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌�的投資者可能在品牌、開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。參見(jiàn)教材P91。

　　6、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。在合法利用下，必然有(市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙�用的必要支出及�?yīng)得利潤(rùn)。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。選項(xiàng)D，在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值;選項(xiàng)E，在現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P92～93。

　　7、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見(jiàn)教材P94。

　　8、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。投�；馂�(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重建成本或重置成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見(jiàn)教材P96～97。

　　9、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格是按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類劃分的幾種價(jià)格。參見(jiàn)教材P97。

　　10、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值，其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值，合同約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值會(huì)發(fā)生改變。參見(jiàn)教材P99。