計(jì)算題(共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)

　　1.為評(píng)估某寫(xiě)字樓2017年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：

　　1.可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期

　　2.交易情況分析判斷

　　交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。

　　3.調(diào)查獲知該類(lèi)寫(xiě)字樓的價(jià)格，2016年11月1日至2017年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2017年6月1日至2017年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。

　　4.房地產(chǎn)狀況分析判斷

　　房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。

　　試?yán)�用上述資料估算該寫(xiě)字樓2017年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格(如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法)。

　　【試題解析】

　　該題是比較法具體計(jì)算的應(yīng)用實(shí)例。要熟練掌握比較法的計(jì)算公式和各項(xiàng)修正調(diào)整的運(yùn)用。

試題來(lái)源:[2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試焚題庫(kù)]:　歷年真題+模擬試卷+錯(cuò)題練習(xí) 　　房地產(chǎn)估價(jià)師培訓(xùn): 針對(duì)每個(gè)考生的不同學(xué)習(xí)狀況，進(jìn)行有對(duì)性的講解、訓(xùn)練、答疑、�？�，送真題班+全真摸底評(píng)測(cè)+評(píng)測(cè)后講師點(diǎn)評(píng)+多媒體題庫(kù)+考前直播密訓(xùn) 　　報(bào)名資訊答疑|通關(guān)課程|�？碱}庫(kù)，加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試交流群：686276821有專(zhuān)門(mén)的老師幫忙解答

　　【答案】

　　該住宅樓2017年10月1日的正常單價(jià)測(cè)算如下：

　　1.測(cè)算公式：

　　可比實(shí)例比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　2.求取交易情況修正系數(shù)：

　　可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)=100/(100+3)=100/103

　　可比實(shí)例B的交易情況修正系數(shù)=100/(100-1)=100/99

　　可比實(shí)例C的交易情況修正系數(shù)=100/(100+2)=100/102

　　3.求取交易日期調(diào)整系數(shù)：

　　可比實(shí)例A的交易日期調(diào)整系數(shù)=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4

　　可比實(shí)例B的交易日期調(diào)整系數(shù)=(1+1.2%)4×(1+1.8%)4

　　可比實(shí)例C的交易日期調(diào)整系數(shù)=(1+1.2%)×(1+1.8%)4

　　4.求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：

　　(1)因素權(quán)重值的計(jì)算

　　因素1的權(quán)重=4/(1+1.67+4)=0.6

　　因素2的權(quán)重=1.67/(1+1.67+4)=0.25

　　因素1的權(quán)重=1/(1+1.67+4)=0.15

　　(2)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)計(jì)算

　　可比實(shí)例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/[(100+2)×0.6+(100-3)×0.25+(100+6)×0.15]=100/101.35

　　可比實(shí)例B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/[(100+4)×0.6+(100-1)×0.25+(100+2)×0.15]=100/102.45

　　可比實(shí)例C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/[(100×0.6)+(100+5)×0.25+(100-3)×0.15]=100/100.8

　　5.求取比較價(jià)值VA、VB、VC：

　　VA=6000×100/103×(1+1.2%)2×(1+1.8%)4×100/101.35=6321.82(元/㎡)

　　VB=5800×100/99×(1+1.2%)4×(1+1.8%)4×100/102.45=6441.60(元/㎡)

　　VC=6120×100/102×(1+1.2%)×(1+1.8%)4×100/100.8=6469.38(元/㎡)

　　6.將上述三個(gè)比較價(jià)值的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測(cè)算結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(6321.82+6441.60+6469.38)/3=6410.93(元/㎡)。

　　2.某建設(shè)用地使用權(quán)于2010年4月15日以出讓方式取得，土地面積為200000㎡，規(guī)劃容積率為2.0，其中配建20%的限價(jià)房，限定價(jià)格為4800元/㎡，其余80%為商品房。在取得土地時(shí)即開(kāi)始建設(shè)，該項(xiàng)目建安費(fèi)用為1500元/㎡，前期工程費(fèi)、管理費(fèi)分別為建安費(fèi)用的10%和6%(基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、其他工程費(fèi)不計(jì));至2011年10月15日完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入40%的建安費(fèi)用，費(fèi)用均勻投入。目前產(chǎn)權(quán)人因資金問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該在建工程，該轉(zhuǎn)讓行為使工程停滯0.5年后再開(kāi)始續(xù)建。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中，買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)的3%，同類(lèi)商品房的售價(jià)為7000元/㎡，銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷(xiāo)售費(fèi)用在建成前半年開(kāi)始均勻投入，假設(shè)項(xiàng)目在建成時(shí)可全部售出。請(qǐng)根據(jù)上述資料測(cè)算該在建工程2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)值。(折現(xiàn)率為10%)

　　【解】

　　方法一：

　　(一)面積計(jì)算(1分)

　　規(guī)劃面積=200000×2=40(萬(wàn)㎡)

　　商品房面積=40×80%=32(萬(wàn)㎡) 限價(jià)房面積=40×20%=8(萬(wàn)㎡)

　　(二)售價(jià)計(jì)算(2分)

　　(1+10%)2(7000×32+4800×8)=216859.504(萬(wàn)元)，其中7000×32+4800×8=262400(萬(wàn)元) 1分 (1+10%)2(1) 1分

　　(三)續(xù)建費(fèi)用計(jì)算(5分)

　　1)建安費(fèi)、管理費(fèi)及前期費(fèi)用計(jì)算(3分)

　　(1+10%)1.25(1500×(1+10%+6%)×40×40%)=24713.165(萬(wàn)元) (單價(jià)=617.83元/㎡)

　　其中(1+10%+6%) 1分 (1+10%)1.25 1分

　　或單獨(dú)貼現(xiàn)計(jì)算：

　　(1+10%)1.25(1500×40×40%)=21304.453(萬(wàn)元)(單價(jià)=532.61元/㎡) 1分

　　21304.453×10%=2130.445(萬(wàn)元)(單價(jià)=53.26元/㎡) 1分

　　21304.453×6%=1278.267(萬(wàn)元)(單價(jià)=31.96元/㎡) 1分

　　2)銷(xiāo)售費(fèi)用(1分)

　　(1+10%)1.75((7000×32+4800×8)×3%)=6662.664(萬(wàn)元) 其中(1+10%)1.75(1) 1分

　　3)銷(xiāo)售稅費(fèi)(1分)

　　(1+10%)2((7000×32+4800×8)×6%)=13011.570(萬(wàn)元)或者216859.504×6%=13011.570萬(wàn)元

　　(四)在建工程市場(chǎng)價(jià)值(2分)

　　V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3% 1分

　　=167448.646(萬(wàn)元) 1分

　　方法二：

　　V=(1+10%)2((7000×320000+4800×80000)×(1-6%))-(1+10%)1.25(1500×(1+10%+6%)×400000×0.4)-(1+10%)1.75((7000×320000+4800×80000)×3%)-V×3%

　　V=1+3%(203847.934-24713.165-6662.664)=167448.646(萬(wàn)元)

　　其中，售價(jià)7000×320000+4800×80000=262400(萬(wàn)元) 1分

　　銷(xiāo)售稅費(fèi)262400×6%=15744(萬(wàn)元) 1分

　　【試題解析】

　　此題是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法進(jìn)行計(jì)算的，其中，幾個(gè)折現(xiàn)年數(shù)的確定是本題的關(guān)鍵點(diǎn)，而折現(xiàn)年數(shù)的判斷的關(guān)鍵在于因轉(zhuǎn)讓該工程有一個(gè)增加的前期0.5年，在此期間沒(méi)有施工。因此建安費(fèi)、管理費(fèi)和前期費(fèi)用的折現(xiàn)年數(shù)=0.5+1.5/2=1.25。一定要畫(huà)出時(shí)間節(jié)點(diǎn)示意圖幫助理解和判斷。