單項選擇題

　　1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(　)。

　　A、收益能夠量化

　　B、風(fēng)險能夠量化

　　C、收益或風(fēng)險其中之一可以量化

　　D、收益和風(fēng)險均能量化

　　2、下列各項中，一般不適用收益法估價的是(　)。

　　A、學(xué)校

　　B、寫字樓

　　C、影劇院

　　D、游樂場

　　3、運用收益法估價的首要步驟是(　)。

　　A、測算收益期或持有期

　　B、測算未來收益

　　C、確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

　　D、選擇具體估價方法

　　4、報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在(　)。

　　A、期初

　　B、期末

　　C、期中

　　D、任一時刻

　　5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為(　)萬元。

　　A、159.56

　　B、168.75

　　C、169.39

　　D、277.70

　　6、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價值為(　)萬元。

　　A、188.92

　　B、194.62

　　C、196.25

　　D、198.18

　　7、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設(shè)凈收益率是66.67%，報酬率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在價值時點剩余的土地使用年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

　　A、180

　　B、196

　　C、200

　　D、300

　　8、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風(fēng)險報酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

　　A、1372.7

　　B、1309.9

　　C、953.9

　　D、900.6

　　9、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

　　A、368

　　B、552

　　C、561

　　D、920

　　10、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于(　)萬元。

　　A、536

　　B、549

　　C、557

　　D、816

　　答案

　　單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。參見教材P218。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。參見教材P218。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是收益法概述。運用收益法估價一般分為以下5個步驟：(1)選擇具體估價方法，即是選用報酬資本化法還是直接資本化法，報酬資本化中是選用持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式;(2)測算收益期或持有期;(3)測算未來收益;(4)確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù);(5)計算收益價值。參見教材P219。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是報酬資本化法最一般的公式。報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期末。參見教材P220。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。分兩步求解：(1)先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益：15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)3+17.21/(1+9%)4=A/9%×[1-1/(1+9%)4]，求得A=15.97(萬元);(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格=A/9%×[1-1/(1+9%)35]=168.75(萬元)。參見教材P221。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。價值時點，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬元，報酬率為7.5%，則：房地產(chǎn)價值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]= 15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)40]=188.92(萬元)。參見教材P221。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的凈收益為30×66.67%=20(萬元)，收益價格為V=20/10%×[1-1/(1+10%)40]=195.58(萬元)。參見教材P221。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(萬元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(萬元)。參見教材P221。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42(年)。房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=80×(1-40%)=48(萬元)，Y=6%×(1+40%)=8.4%，V= 48/8.4%×[1-1/(1+8.4%)42]=552.12(萬元)。參見教材P221。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(萬元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(萬元)。參見教材P221。