單項(xiàng)選擇題

　　1.路線價(jià)法主要適用于(　)。

　　A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)

　　B.舊建筑物的估價(jià)

　　C.新建筑物的估價(jià)

　　D.拆遷房屋的估價(jià)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。參見(jiàn)教材P365。

　　2.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述，不正確的是(　)。

　　A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

　　B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)

　　C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地的排列較整齊

　　D.路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將之調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。參見(jiàn)教材P363。

　　3.隨著臨街深度遞增，以下修正率遞增的是(　)。

　　A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率

　　B.累計(jì)深度價(jià)格修正率

　　C.平均深度價(jià)格修正率

　　D.加權(quán)深度價(jià)格修正率

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是編制價(jià)格修正率表。選項(xiàng)A單獨(dú)深度價(jià)格修正率是遞減的;選項(xiàng)B累計(jì)深度價(jià)格修正率是遞增的;選項(xiàng)C平均深度價(jià)格修正率也是遞減的40%/25%=160%;70%/50%=140%;90%/75%=120%;100%/100%=100%;選項(xiàng)D沒(méi)有加權(quán)深度價(jià)格修正率的概念。參見(jiàn)教材P370。

　　4.某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價(jià)格為243萬(wàn)元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為(　)元/平方米。

　　A.2025

　　B.2250

　　C.2700

　　D.3000

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。該地塊面積=18×50=900平方米，單價(jià)=2430000/900=2700元/平方米，單價(jià)=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率，平均深度價(jià)格修正率=90%/75%=1.2，路線價(jià)=單價(jià)/平均深度修正系數(shù)=2700/1.2=2250元/平方米。參見(jiàn)教材P371。

　　5.估價(jià)對(duì)象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價(jià)格為400萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為(　)元/m2。

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。參見(jiàn)教材P371。

　　6.某塊臨街深度33.48m(即100ft)、臨街寬度為25m的矩形土地的總價(jià)為35萬(wàn)元，運(yùn)用“四三二一”法則，其相鄰地塊的臨街深度為22.86m(即75ft)、臨街寬度為20m的矩形土地的總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

　　A.39.38

　　B.31.50

　　C.30.82

　　D.25.20

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。設(shè)臨街深度33.48m(即100ft)，臨街寬度為20m的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)為x萬(wàn)元。

　　=35×90%×20/25=25.2萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P371。

　　7.已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為300萬(wàn)元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺�，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為(　)萬(wàn)元。

　　A.490.5

　　B.517.5

　　C.545.0

　　D.609.0

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。設(shè)臨街寬度20英尺的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)為X萬(wàn)元，300=X×(40%+30%+20%)，X=333.33萬(wàn)元，臨街寬度20英尺，臨街深度125英尺的地塊的總價(jià)=333.33×(40%+30%+20%+10%+9%)=363.33萬(wàn)元，乙地塊的總價(jià)=363.33/20×30=545萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P371。

　　8.某地塊前后兩面臨街，總深度為40米，前街路線價(jià)為3000元/平方米，后街路線價(jià)為2000元/平方米，則其前街和后街的影響深度為(　)米。

　　A.24;16

　　B.27;13

　　C.30;10

　　D.16;24

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。前街影響深度：40×3000/(3000+2000)=24m;后街影響深度=40-24=16m。參見(jiàn)教材P373。

　　9.采用修復(fù)成本法評(píng)估可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額，其數(shù)額等于(　)。

　　A.修復(fù)后的價(jià)值額

　　B.修復(fù)后的價(jià)值增加額

　　C.修復(fù)的必要支出

　　D.修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是修復(fù)成本法。修復(fù)成本法是測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。該方法主要用于評(píng)估可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額。參見(jiàn)教材P380。

　　10.某套住宅因采光、日照受到影響，其市場(chǎng)租金每月受損減少500元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用每月增加50元。預(yù)計(jì)該住宅的剩余使用壽命為45年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。該住宅因采光、日照受影響造成的價(jià)值減損額為(　)萬(wàn)元。

　　A.75671

　　B.76543

　　C.76567

　　D.78934

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是損失資本化法。(1)該住宅年凈損失=(500+50)×12=6600元;(2)該住宅的價(jià)值減損額=6600/8.5%╳[1-1/1.08545]=75671元。參見(jiàn)教材P381。