答案選IT
1.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2,建設(shè)期2年,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析,該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%,半年和一年后分別售出30%和20%,出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2,折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為( )萬元。
A.572.21 B.765.85
C.791.24 D.912.62
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24萬元。參見教材P354。
2.一般情況下,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí),評(píng)估結(jié)果最大的估價(jià)前提是( )。
A.業(yè)主自行開發(fā)前提
B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提
C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提
D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下,自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見教材P341。
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3.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí),一般采用的估價(jià)前提是( )。
A.業(yè)主自行開發(fā)前提
B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提
C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提
D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià),一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。參見教材P342。
4.某宗地存在商業(yè)寫字樓,房地產(chǎn)年凈收益為500萬元,該寫字樓建筑物價(jià)值為3000萬元,已知綜合資本化率為11%,則該房地產(chǎn)土地價(jià)值為( )萬元。
A.1500
B.1545
C.2500
D.2945
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是剩余技術(shù)。土地價(jià)值=房地產(chǎn)收益/綜合資本化率-建筑物價(jià)值=500/11%-3000=1545.45萬元。參見教材P276。
5.對(duì)4個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整,得到的4個(gè)比較價(jià)值,分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2,分別賦予權(quán)重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)計(jì)算綜合比較價(jià)值為( )元/m2。
A.8230.5
B.8112.5
C.8080.0
D.8075.0
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是計(jì)算最終比較價(jià)值。雖然給了權(quán)重,但是要求的還是簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)。最終比較價(jià)值=(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5元/m2。參見教材P206。
判斷題
1.一般來說,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),同一估價(jià)對(duì)象,在自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下,自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見教材P341。
2.建設(shè)期的時(shí)間從開工日開始,到竣工日截止。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)期是從取得估價(jià)對(duì)象日開始,到竣工日截止。題目中說的是建造期。參見教材P347。
3.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中,投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的投標(biāo)報(bào)價(jià)本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。投資人站在自己特定立場(chǎng)上做的投標(biāo)報(bào)價(jià),是個(gè)人意見,屬于投資價(jià)值。參見教材P339。
4.采用假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法估價(jià)時(shí),應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)等。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。銷售稅費(fèi)是不計(jì)算利息的。一般假設(shè)銷售稅費(fèi)在銷售時(shí)才繳納,沒有計(jì)算利息的計(jì)息期。參見教材P348。
5.折現(xiàn)率是假設(shè)開發(fā)法在采用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)的一個(gè)重要參數(shù),其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率,包含了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是假設(shè)開發(fā)法在采用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)的一個(gè)重要參數(shù),其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率,包含了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。參見教材P350。
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