單選題

　　1.對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是(　)。

　　A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目

　　C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。參見教材P337。

　　2.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法

　　B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。選項C錯誤，待開發(fā)的土地、在建工程都可以采用假設(shè)開發(fā)法進行估價，但是不得改變現(xiàn)狀的舊房，無法采用假設(shè)開發(fā)法。參見教材P338。

　　3.運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是(　)。

　　A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

　　C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

　　D.估算開發(fā)期中的投資利息和開發(fā)利潤

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。投資利息和開發(fā)利潤，只有在靜態(tài)方法中才需要測算。動態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個項目隱含在折現(xiàn)的過程中，通過調(diào)整折現(xiàn)率來考慮。參見教材P340。

　　4.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的時間，即(　)。

　　A.價值時點

　　B.待開發(fā)項目開工之日

　　C.待開發(fā)項目取得土地使用權(quán)之日

　　D.該開發(fā)項目開始銷售之日

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期簡稱開發(fā)經(jīng)營期，其起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價值時點)，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。選項B是指建造期的起點;選項D是指銷售期的起點。參見教材P346。

　　5.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出，描述錯誤的是(　)。

　　A.投資利息只有在動態(tài)分析法中才需要測算

　　B.銷售稅費一般不計算利息

　　C.一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設(shè)期的終點

　　D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。選項A錯誤，投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。參見教材P348。

　　6.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是(　)。

　　A.運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

　　B.投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算

　　C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值

　　D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項A正確，運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;選項B正確，投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算，在動態(tài)分析法中不需要單獨求取，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中;選項C正確，假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，實際上還沒發(fā)生;選項D錯誤，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格，折算為開發(fā)完成時點的價值，作為開發(fā)完成后的價值。參見教材P349。

　　7.在采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)方法中，一般不計息的項目是(　)。

　　A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費

　　C.銷售稅費

　　D.開發(fā)成本和管理費用

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。投資利息的應(yīng)計息項目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。參見教材P348。

　　8.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值，描述錯誤的是(　)。

　　A.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利

　　B.開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不會是未來開發(fā)完成之前的某個時間

　　C.靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價值一般是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

　　D.動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項B錯誤，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可能是未來開發(fā)完成之時，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個時間。參見教材P349。

　　9.開發(fā)經(jīng)營期的起點是(　)。

　　A.取得估價對象的日期

　　B.開始施工建設(shè)的日期

　　C.開始預(yù)售的日期

　　D.開始銷售的日期

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期簡稱開發(fā)經(jīng)營期，其起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價值時點)，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。參見教材P346。

　　10.某房地產(chǎn)的建筑面積為3000m2，現(xiàn)狀價值為5000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為200萬元，殘值為30萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為5000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為20000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為(　)萬元。

　　A.1330　　　　　B.4300

　　C.4330　　　　　D.4530

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。(20000-5000)×3000/10000-200+30=4330萬元�，F(xiàn)狀價值和開發(fā)價值比較，不值得開發(fā)。參見教材P343。