判斷題

　　1.成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是成本法的含義。成本法簡(jiǎn)要地說，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法;較具體地說，是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。參見教材P284。

　　2.成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。局部房地產(chǎn)評(píng)估也是可以采用成本法的。如果評(píng)估局部，可以先根據(jù)總體，測(cè)算出單價(jià)，再進(jìn)行修正調(diào)整。參見教材P286。

　　3.成本法一般不適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。參見教材P286。

　　4.在活躍的土地交易市場(chǎng)下，土地成本一般是由購置土地的價(jià)款和應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)和直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是土地成本。土地成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)(契稅、印花稅等)和直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。賣方繳納的稅費(fèi)(如增值稅、所得稅等)，和取得方的成本無關(guān)。參見教材P289。

　　5.采用成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)于七通一平的熟地，其建設(shè)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包含城市規(guī)劃要求配套的項(xiàng)目紅線外的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐�熱等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)成本。熟地已經(jīng)包含了這些項(xiàng)目在土地成本中。因此在計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的時(shí)候，不再考慮這些項(xiàng)目。生地是需要計(jì)算這些項(xiàng)目的。參見教材P293。

　　6.成本法計(jì)算投資利息時(shí)，土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不管它們是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)該計(jì)算利息。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是投資利息。自有資金也有機(jī)會(huì)成本，也需要計(jì)算利息。參見教材P294。

　　7.成本法計(jì)算銷售稅費(fèi)時(shí)，不包含應(yīng)由買方繳納的契稅，也不包含應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是銷售稅費(fèi)。不包含買方繳納的稅費(fèi)，是因?yàn)樵u(píng)估的是買賣雙方在各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值，正常負(fù)擔(dān)下的交易價(jià)格。不含賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，是為了便于估算正常開發(fā)利潤(rùn)，刨除個(gè)別因素。不同的企業(yè)，其土地增值情況和利潤(rùn)情況差異較大。參見教材P297。

　　8.成本法中的開發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下的開發(fā)商期望獲得的利潤(rùn)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)。開發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別利潤(rùn)、期望利潤(rùn)。參見教材P297。

　　9.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)為360萬元，土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)。投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)=360/2000=18%。參見教材P298。

　　10.住宅建筑不論其經(jīng)濟(jì)壽命早于還是晚于土地使用權(quán)期限結(jié)束，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。住宅土地使用權(quán)到期可以自動(dòng)續(xù)期。土地使用權(quán)的限制無影響。非住宅遵循“孰短原則”，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)到期的，應(yīng)該按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊;建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)到期的，無償收回建筑物的，應(yīng)該按照土地使用權(quán)到期時(shí)間計(jì)算折舊。參見教材P327。