判斷題

　　1.建筑物折舊和土地取得費(fèi)用攤銷(xiāo)不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，重置提撥款屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費(fèi)用，或在未來(lái)持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。建筑物的折舊費(fèi)用和土地取得費(fèi)用攤銷(xiāo)不包括在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。參見(jiàn)教材P253。

　　2.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，就是從其竣工日開(kāi)始到其經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)為止的時(shí)間。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。參見(jiàn)教材238。

　　3.某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬(wàn)元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬(wàn)元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬(wàn)元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬(wàn)元。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。本題中的折舊費(fèi)只有60萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P253。

　　4.若某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)價(jià)值為500萬(wàn)元，則收益乘數(shù)為40%。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是直接資本化法概述。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來(lái)第一年的收益的比值。收益乘數(shù)=500/200=2.5。參見(jiàn)教材P267。

　　5.資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來(lái)各期的獲利能力。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力。參見(jiàn)教材P270。

　　6.在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報(bào)酬率正好等于資本化率。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。在凈收益每年不變，但收益期為有限年的情況下，資本化率和報(bào)酬率的關(guān)系為：R=Y(1+Y)n/[(1+Y)n-1]。參見(jiàn)教材P270。

　　7.當(dāng)凈收益流無(wú)規(guī)則變動(dòng)時(shí)，資本化率與報(bào)酬率之間沒(méi)有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是未來(lái)第一年的凈收益與價(jià)值的比率，報(bào)酬率是各年凈收益折算為收益現(xiàn)值時(shí)的折現(xiàn)率。當(dāng)凈收益率無(wú)規(guī)則變動(dòng)時(shí)，資本化率與報(bào)酬率之間沒(méi)有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。參見(jiàn)教材P271。

　　8.在房地產(chǎn)交易實(shí)例收集工作中，要了解交易雙方的名稱(chēng)、關(guān)系以及交易目的。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是搜集交易實(shí)例的要求。了解交易雙方的名稱(chēng)、關(guān)系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價(jià)格是否是正常價(jià)格。參見(jiàn)教材P179。

　　9.市場(chǎng)狀況調(diào)整，就是將可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，調(diào)整為其成交日期的價(jià)格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的內(nèi)容。市場(chǎng)狀況調(diào)整，就是將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格，調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。參見(jiàn)教材P194。

　　10.實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)建筑物來(lái)說(shuō)，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)建筑物來(lái)說(shuō)，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。參見(jiàn)教材P198。