單項(xiàng)選擇題

　　1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000m 2 的寫字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m 2 ，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m 2 ，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m 2 ，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為(　)。

　　A、7.90%

　　B、11.08%

　　C、11.83%

　　D、13.73%

　　2、某成片荒地面積1km 2 ，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是(　)元/m 2 。

　　A、310.61

　　B、321.60

　　C、477.87

　　D、494.77

　　3、某寫字樓的土地成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤(rùn)率為16%。該寫字樓的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A、17087.20

　　B、18699.20

　　C、19666.40

　　D、20666.67

　　4、某市A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為(　)萬(wàn)元，最高為(　)萬(wàn)元。

　　A、30，60

　　B、30，80

　　C、60，100

　　D、80，100

　　5、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲(chǔ)戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于(　)。

　　A、6.37%

　　B、6.12%

　　C、6.02%

　　D、6%

　　6、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/㎡，土地開(kāi)發(fā)期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為(　)元/㎡。

　　A、55.20

　　B、103.22

　　C、109.63

　　D、114.82

　　7、某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設(shè)成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A、2651.52

　　B、2667.75

　　C、2705.63

　　D、2771.49

　　8、某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地價(jià)格為2000元/㎡;建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/㎡。市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(　)元/㎡。

　　A、300

　　B、200

　　C、700

　　D、1000

　　9、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常 (　)重建成本。

　　A、低于

　　B、等于

　　C、高于

　　D、高于或等于

　　10、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用于(　)。

　　A、重建成本

　　B、重置成本

　　C、估算重置成本

　　D、估算重建成本

　　答案部分

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。土地投資1000萬(wàn)，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬(wàn);投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(萬(wàn)元)，銷售費(fèi)用3000×2%=60(萬(wàn)元)，銷售稅費(fèi)3000×5.5%=165(萬(wàn)元)，銷售利潤(rùn)=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(萬(wàn)元)，銷售利潤(rùn)率=332.39/3000=11.08%。參見(jiàn)教材P283。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億;投資利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(萬(wàn)元);總成本=31061.23(萬(wàn)元);單位成本為310.61(萬(wàn)元);可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.87(元/m2)。參見(jiàn)教材P289。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X，X=20666.67。參見(jiàn)教材P289。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是土地成本。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低=1000元/畝×100畝×6=60萬(wàn)元。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高=1000元/畝×100畝×10=100萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P290。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是投資利息。計(jì)算公式：i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。參見(jiàn)教材P296。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是投資利息。土地取得費(fèi)用為開(kāi)發(fā)期之初計(jì)息，即2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為均勻投入，第一年計(jì)息1.5年，第二年計(jì)息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見(jiàn)教材P296。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。綜合樓價(jià)值V=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)×25%，解得綜合樓價(jià)值V=2651.52(萬(wàn)元)。直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)，只有前兩項(xiàng)。參見(jiàn)教材P298。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是重新購(gòu)建成本的求取思路。該類房地產(chǎn)的重置價(jià)格=1800×1000=180(萬(wàn)元)，該類房地產(chǎn)建筑物的實(shí)際價(jià)值=2500×1000-2000×500=150(萬(wàn)元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。參見(jiàn)教材P304。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置成本通常低于重建成本。參見(jiàn)教材P305。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建成本。參見(jiàn)教材P305。