單項(xiàng)選擇題

　　1、預(yù)測估價(jià)對象未來第一年的收益，將其除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法是（　）。

　　A、直接資本化法

　　B、報(bào)酬資本化法

　　C、間接資本化法

　　D、分部資本化法

　　2、運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是（　）。

　　A、測算收益期或持有期

　　B、測算未來收益

　　C、確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

　　D、選擇具體估價(jià)方法

　　3、報(bào)酬資本化法最一般的公式中，V表示（�。�。

　　A、估價(jià)對象在現(xiàn)在的收益價(jià)值

　　B、估價(jià)對象在過去的收益價(jià)值

　　C、估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值

　　D、估價(jià)對象在未來的收益價(jià)值

　　4、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為50年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（�。┤f元。

　　A、95.40

　　B、97.87

　　C、98.55

　　D、99.33

　　5、某商鋪建筑面積為500m ² ，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為100元/m ² ，市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m ² ；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（�。┤f元。

　　A、521

　　B、533

　　C、695

　　D、711

　　6、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設(shè)凈收益率是66.67%，報(bào)酬率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（�。┤f元。

　　A、180

　　B、196

　　C、200

　　D、300

　　7、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（�。┤f元。

　　A、368

　　B、552

　　C、561

　　D、920

　　8、某公司2年前租賃某寫字樓中的500平方米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則該公司的租賃權(quán)價(jià)值為（�。�。

　　A、98.80

　　B、592.81

　　C、691.61

　　D、667.22

　　9、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（�。┤f元。

　　A、188.92

　　B、194.62

　　C、196.25

　　D、198.18

　　10、某房地產(chǎn)的收益期可視為無限年，預(yù)計(jì)正常年收益為5000萬元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（�。┤f元。

　　A、55000

　　B、32010

　　C、48000

　　D、50000

　　答案

　　答案部分

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是收益法的含義。直接資本化法是預(yù)測估價(jià)對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。參見教材P215。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是收益法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟：(1)選擇具體估價(jià)方法，即是選用報(bào)酬資本化法還是直接資本化法，報(bào)酬資本化中是選用持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式;(2)測算收益期或持有期;(3)測算未來收益;(4)確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);(5)計(jì)算收益價(jià)值。參見教材P219。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬資本化法最一般的公式。V表示估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值。參見教材P219。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40(萬元)。參見教材P221。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。實(shí)際租金收益低于市場類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益=500×120×12×(1-25%)=54(萬元)，收益現(xiàn)值V=54/10%×[1-1/(1+10%)35]=520.78(萬元)。參見教材P221。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的凈收益為30×66.67%=20(萬元)，收益價(jià)格為V=20/10%×[1-1/(1+10%)40]=195.58(萬元)。參見教材P221。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42(年)。房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=80×(1-40%)=48(萬元)，Y=6%×(1+40%)=8.4%，V= 48/8.4%×[1-1/(1+8.4%)42]=552.12(萬元)。參見教材P221。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。年租金優(yōu)惠=(3.5-3)×365×500=91250(元)。還有18年租期，報(bào)酬率為6%。承租人權(quán)益價(jià)值=91250/6%×(1-1/1.0618)=98.80(萬元)。參見教材P221。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為10萬元，報(bào)酬率為7.5%，則：

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益/報(bào)酬率=5000/10%=50000(萬元)。參見教材P222。