判斷題

　　1、比較法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)參與者群體過(guò)于樂(lè)觀或過(guò)于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場(chǎng)高估或低估。(　)

　　2、比較法中，價(jià)格修正，即對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”，這種處理稱為建立比較基礎(chǔ)。(　)

　　3、在采用比較法估價(jià)時(shí)，也可根據(jù)估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地收集一些交易實(shí)例。(　)

　　4、在房地產(chǎn)交易實(shí)例收集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。(　)

　　5、建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)僅僅是比較法估價(jià)的需要。(　)

　　6、采用比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量多的選擇可比實(shí)例。 (　)

　　7、估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小完全一致。(　)

　　8、選取土地使用權(quán)出讓實(shí)例作為可比實(shí)例時(shí)，一般不宜選用協(xié)議方式的出讓實(shí)例。 (　)

　　9、當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)-債權(quán)。(　)

　　10、在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，對(duì)于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。(　)

　　答案：

　　1、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。比較法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)參與者群體過(guò)于樂(lè)觀或過(guò)于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場(chǎng)高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值。參見教材P177。

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是比較法估價(jià)的操作步驟。價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是非正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格予以“更正” ，即是進(jìn)行交易情況修正。參見教材P177。

　　3、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是收集交易實(shí)例。在采用比較法估價(jià)時(shí)，也可根據(jù)估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地收集一些交易實(shí)例。參見教材P178。

　　4、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是收集交易實(shí)例。了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價(jià)格是否是正常價(jià)格。參見教材P179。

　　5、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是收集交易實(shí)例。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)不僅僅是比較法估價(jià)的需要，而且是從事房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)咨詢、顧問(wèn)業(yè)務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。參見教材P181。

　　6、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在精而不在多，一般選取3個(gè)至5個(gè)即可，但不得少于3個(gè)。參見教材P181～182。

　　7、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小差不多，既不能過(guò)大也不能過(guò)小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)對(duì)象規(guī)�！�2。參見教材P183。

　　8、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。參見教材P182。

　　9、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價(jià)值中剝離的影響因素。不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格= 帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值+債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值。參見教材P185。

　　10、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式是將可比實(shí)例不是在成交日期一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。參見教材P185。