單項(xiàng)選擇題

　　1、為評估某估價對象2015年10月15日的市場價格，選取的可比實(shí)例價格情況是：交易日期為2015年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方15000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長1.0%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是(　)元/m2。

　　A、15021.51

　　B、15459.03

　　C、16515.26

　　D、16939.15

　　2、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為(　)萬元。

　　A、201.89

　　B、186.79

　　C、191.51

　　D、197.17

　　3、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59:1，9月30日為6.46:1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，錯誤的是(　)。

　　A、該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元/m2

　　B、該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價格為人民幣6404元/m2

　　C、該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2

　　D、該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%

　　4、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付;假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價格為(　)元/ m2。

　　A、5684

　　B、5830

　　C、5850

　　D、7574

　　5、在某舊城改造的房屋征收估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

　　A、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　B、統(tǒng)一付款方式

　　C、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位

　　D、統(tǒng)一市場狀況

　　6、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實(shí)際單價為(　)元/m2。

　　A、25930

　　B、32980

　　C、30980

　　D、29980

　　7、某可比實(shí)例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點(diǎn)按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣(　)萬元。

　　A、630.0

　　B、650.0

　　C、661.5

　　D、682.5

　　8、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為50萬元，乙宗地價值為40萬元。合并后的房地產(chǎn)價值為130萬元。若甲宗地土地權(quán)利人購買乙地塊，下列最合理要價是(　)萬元。

　　A、40

　　B、50

　　C、60

　　D、80

　　9、采用金額對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行交易情況修正的方法是(　)。

　　A、總價修正

　　B、單價修正

　　C、金額修正

　　D、百分比修正

　　10、為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取了可比實(shí)例成交價格為6000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末每月價格遞增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。該可比實(shí)例在2013年10月末的價格為(　)元/m2。

　　A、6080.60

　　B、6141.81

　　C、6151.81

　　D、6223.22

　　答案部分

　　、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。還原正常負(fù)擔(dān)下的價格，正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=15000/(1+3%)=14563.11元/m2。該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格=14563.11×1.016=15459.03元/m2。參見教材P187。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價就是買方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實(shí)付金額-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi);另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬元)。參見教材P186。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一計價單位。該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣1000美元/m2乘以當(dāng)日匯率。該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價格為(200+800/1.0066)×6.59=6404元/m2人民幣;該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為(200+800/1.0066)×1.018=1052美元/m2;選項(xiàng)D錯誤，因?yàn)閰R率變化，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲1%，則該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲幅度會小于1%。參見教材P188～189。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一計價單位。先計算在成交當(dāng)日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的名義交易價格：(80-2)÷100×75%=0.585(萬元/m2)，再計算實(shí)際交易價格：0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(萬元/m2)。參見教材P188～189。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一計價單位。題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內(nèi)涵，因此應(yīng)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位。參見教材P188～189。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一計價單位。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%=90(萬元)，余下300×(1-30%)=210(萬元)，在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11(萬元);建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11m2，建筑面積單價=288.11/111.11=25930.16(元/平方米)。參見教材P189。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一計價單位。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×(1+5%)=682.5(萬元人民幣)。參見教材P189。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：40+40/(50+40)×(130-50-40)=57.78(萬元)。參見教材P192。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是交易情況修正的方法。金額修正是采用金額對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行交易情況修正。參見教材P192。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該可比實(shí)例在2010年10月末的價格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。參見教材P195。