單選題

　　1、某在建工程在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為4000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1500萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆抵押率為40%，余額為500萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A、1250

　　B、2500

　　C、2000

　　D、2300

　　2、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測(cè)算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬(wàn)元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬(wàn)元，已抵押貸款余額為48萬(wàn)元，無(wú)其他法定優(yōu)先受償款。若社會(huì)一般抵押率為60%，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬(wàn)元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為(　)萬(wàn)元。

　　A、12

　　B、25

　　C、27

　　D、40

　　3、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場(chǎng)上類(lèi)似辦公樓的年租金為360元/m2(建筑面積)。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A、39.48

　　B、40.67

　　C、41.81

　　D、46.84

　　4、對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估(　)。

　　A、完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

　　B、無(wú)租約限制價(jià)值

　　C、出租人權(quán)益價(jià)值

　　D、承租人權(quán)益價(jià)值

　　5、現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額是(　)。

　　A、原始成本

　　B、重置成本

　　C、可變成本

　　D、公允價(jià)值

　　6、下列關(guān)于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、存量房?jī)r(jià)格一般實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

　　B、出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)屬于政府定價(jià)

　　C、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行

　　D、新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定

　　7、對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、同一宗房地產(chǎn)的價(jià)值只能歸屬于這三種對(duì)象之中

　　B、房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)相同

　　C、在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值

　　D、房地價(jià)格往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)

　　8、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，能相對(duì)更好反映地價(jià)水平高低的是(　)。

　　A、土地總價(jià)

　　B、土地單價(jià)

　　C、樓面地價(jià)

　　D、商品房?jī)r(jià)格

　　9、下列關(guān)于總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

　　B、房地產(chǎn)單位價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

　　C、樓面地價(jià)通常比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低

　　D、樓面地價(jià)是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ�面積上的土地價(jià)格

　　10、在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為(　)。

　　A、名義價(jià)格

　　B、實(shí)際價(jià)格

　　C、市場(chǎng)價(jià)格

　　D、成交價(jià)格

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=4000-1500-500/40%=1250(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P95。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=120-48/60%=40萬(wàn)元，再次抵押價(jià)值的抵押凈值=再次抵押價(jià)值-預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金=40-15=25萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P95。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。參見(jiàn)教材P99。

　　承租人權(quán)益價(jià)值=合同租金與市場(chǎng)租金的節(jié)約額的現(xiàn)值

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。參見(jiàn)教材P99。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。重置成本是指現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額。參見(jiàn)教材P100。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，存量房?jī)r(jià)格一般實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。參見(jiàn)教材P102。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值;在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值;在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。參見(jiàn)教材P104。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)通常比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。參見(jiàn)教材P105。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。參見(jiàn)教材P105。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。參見(jiàn)教材P106。