判斷題

　　1、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，絕對不能采用假設開發(fā)法估價。(　)

　　2、在某房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，仍然需要估價的，房地產(chǎn)估價師可以以推測的最可能的規(guī)劃條件進行估價，但要具體說明。(　)

　　3、當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。(　)

　　4、在動態(tài)分析法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風險收益部分。(　)

　　5、評估毛地的價值，即該土地尚未完成房屋征收補償，這時減去的項目中包括房屋征收補償費。(　)

　　6、適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式：V=VP-C。(　)

　　7、預測開發(fā)經(jīng)營期時，宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成各個組成部分，分別預測，其中建設期預測相對較難，銷售期預測相對容易。(　)

　　8、經(jīng)營期的起點通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結束的日期。(　)

　　9、建設期的起點和開發(fā)經(jīng)營期的起點相同。(　)

　　10、假設開發(fā)法估價中運營期的預測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟壽命。(　)

　　11、在假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。(　)

　　12、假設開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。(　)

　　13、折現(xiàn)率應等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率。(　)

　　答案

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象�？梢宰鼋�(jīng)推測的最可能規(guī)劃條件下的假設前提下的房地產(chǎn)價值評估。參見教材P337。

　　2、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關專業(yè)機構、專家的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價假設，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測的，以及它對估價結果的影響或估價結果對它的依賴性。參見教材P338。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法估價需要具備的條件。當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的一種估價方法。參見教材P339。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風險收益部分。參見教材P340。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法最基本的公式。評估尚未完成房屋征收補償?shù)裙ぷ鞯拿�地價值，這時減去的項目應包括房屋征收補償費、地上物拆除費等費用。參見教材P343。

　　6、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細化的公式。適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式：V=VP-C。參見教材P346。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。預測開發(fā)經(jīng)營期，宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個組成部分，然后分別預測出各個組成部分，再把預測出的各個組成部分連接起來。其中，建設期的預測要相對容易些，經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準確預測。參見教材P347。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結束的日期。參見教材P347。

　　9、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。建設期的起點和開發(fā)經(jīng)營期的起點相同。參見教材P347。

　　10、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)一般正常持有期結束之日或者經(jīng)濟壽命結束之日。參見教材P347。

　　11、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】 本題考查的是開發(fā)完成后的價值。但在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。參見教材P350。

　　12、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是測算中的其他有關問題。假設開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。參見教材P351。

　　13、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】 本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要估價參數(shù)，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率，它包含了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分，具體應等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率。參見教材P351。